牛刀:結束觀望 一線城市房價需跌30%
新華社好著急,連連發表文章,號召市場盡快打破觀望心態,高房價沒有前景;地方政府也要盡快跳出土地財政的怪圈,工作和思維都要改變,盡快適應經濟的調整。
心情是好的,但是,和市場的規律是相違背的。目前的市場處在冰凍期,中央政府想儘可能的實行經濟軟者陸,在房價上不漲不跌堅持三年,在政府完成交接後,在保障房能夠滿足1億人居住後,房價自然理性回歸,實現軟者陸。不過,從目前的國際國內經濟趨勢看,這有點一腔情願。
全球資產價格的走勢,與美元的政策變化正相關。目前美聯儲正在執行QE2,什麼時候開始執行QE3?是不是執行QE3是誰也說不准的?因為首先關係到美國總統的連任,其次,關係到美元在這一世紀的霸權地位是否牢固的問題。這和中國政府考慮經濟只顧眼前完全不同,美元要對全球經濟進行新的戰略布局,因此,結束QE2不再執行QE3將意味著全球資產泡沫都會破滅,中國房價泡沫自然難逃厄運。
但是,美聯儲顯然不急於停下弱勢美元政策。目前,全球非美貨幣一片叫苦不迭,只有美元自得其樂。所以,美元沒有停止QE2的任何意願。在此情況下,中國房價泡沫不可能被刺破。中國經濟將在泡沫中裸泳,全球都在看笑話,美元自然也在看笑話。一個昏聵的民族,浸淫在泡沫中,道德崩潰,人倫混亂,經濟失衡,通脹不止,你還怎麼發展?
所以,新華社很急,才拋出一篇一篇雄文,號召市場打破觀望。但是,這個觀望情緒是打不破的。首先是中央政府沒有打破市場觀望情緒的動力,打一個簡單的比方,銀監會最近把房貸壓力測試從房價下跌30%直接調到50%,就是準備房價下降50%的,但是,在個別高官的過問下,銀監會趕緊表態,表明壓力測試不代表房價趨勢。既然不代表房價,你何苦勞民傷財,搞這個測試幹什麼?吃飽了撐的嗎?
真正的打破市場觀望,不在乎怎麼說,而在乎怎麼做。市場相信事實,不相信一而再再而三的謊言。這個事實就是,房價究竟降多少?一線城市沒有一個降30%的事實,就不可能打破觀望。整個中國經濟在這種膠著中,錯失全球經濟轉型的良機,也很難實現經濟的軟者陸,最後,哐噹一聲,硬者陸,白干20年。
顯然,目前的政策手段和工具,還沒有到用完的時候。日本政府在當年最後也是被逼得沒有辦法,只得下狠心,下令停止給房地產所有貸款。這就是日本《土地融資限令》出臺的背景。很難說,中國會不會走到這一步。目前決策層面,可能首先從別墅市場著手,限制外資購買別墅;其次,對高端公寓限制貸款。從上海湯臣一品降價拋盤,已經顯現這種跡象。那麼,北京上海深圳廣州高端豪宅將率先降價30%。
不這樣做,市場的觀望情緒不可能被打破,那麼,將會持續三年甚至五年。這三年到五年,中國住宅隱性降價將會突破20%,一直到社會保障住宅能切實起到保障作用為止。所謂隱性降價,就是政府在遏制房價上漲的同時,進行貨幣的貶值,每年貶值大約7%,神不知鬼不覺讓住宅資產貶值20%後再說。否則,房價再上漲,每年政府要支出大約6萬億的貨幣的成本,社會成本和政治成本比貨幣成本更高。沒有哪個政府會這麼傻。
僵持和觀望不是辦法,但是,也是沒有辦法的辦法。三四線城市的房價泡沫正在大面積衍生。三四線城市和一二線城市一個最大的不同,就是租賃市場枯竭,大量的住宅將無法出租,沒有退路。那時,爛尾樓將比當年沿海房價泡沫時更不可收拾。
来源:中國證券網
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