上海樓市陰跌不止:一豪宅項目直降50%
直降50%!
這是上海一家大型房企大華集團對旗下豪宅項目作出的選擇。雖然這一驚爆市場的做法可能只是關聯融資手段,但業內已經越來越清晰地嗅到新一輪降價的來臨。
更令市場人士擔憂的是,在貨幣政策和宏調措施絲毫沒有放鬆的背景下,開發商的那些越積越多的樓盤,將帶領市場走向何方?
降價還是融資
上海本地大型房企大華集團日前將一批惜售的豪宅半價出讓,令市場頗為震驚。
這些豪宅位於上海浦東新區北蔡板塊的錦繡華城,大華集團在此耕耘多年。據悉,別墅和獨棟別墅主力戶型面積為270—350平方米,對外報價已逾7萬元/平方米。5、6月之交,大華集團突然將這些豪宅售出。
正當市場為此批高價樓盤熱銷而不解時,記者從知情人士處獲悉,大華錦繡華城別墅的實際成交價與報價相去甚遠。比如,5月31日成交10套別墅,總面積達3052平方米,成交均價為32644元/平方米,6月1日成交的18套共計5701.8平方米,均價僅31944元/平方米。
這一水平基本與上年該項目豪宅的成交均價相當。事實上,在今年4、5月份回暖間隙,該社區的公寓產品的銷售均價就已經超過33000元/平方米。
知情人士透露,這28套花園房的購買者,並非公開市場,而是來自大華集團的關聯投資方,但該人士並未透露大華此舉出自何等緣由。
中房信分析師薛建雄認為,這筆投資背後,很可能屬於債權融資,有可能只是在房市宏調和資金面持續收緊的背景下,大華通過資方來減輕目前公司運營的資金壓力,待市場好轉再以一定利息回購。「當然,也可能藉此機會消化掉一批房源,減輕去化壓力」。
事實上,大華的確也從這筆交易中獲取了流動性。據不完全統計,僅前述兩天的成交,就有近3億元進賬。
在薛建雄看來,隨著銀根的進一步緊縮,市場上資金更加緊張,加上限購、限貸等政策的影響,購買力也日漸匱乏,使得4、5月成交回暖的態勢沒能在6月持續,開發商就更擔心即將到來的7、8月樓市淡季會更加低迷。
除了通過關聯方債權融資外,更多的開發商選擇推盤促銷。保億風景水岸直降20萬、綠地布魯斯小鎮打8.8折、綠地薔薇九里後面的大戶型房源經過降價之後也接近打8.8折。
由於市場低迷,豪宅樓盤的上市更是一再拖延。也許是擔心錯過本輪迴暖行情,6月以來,寶華棟庭、靜觀翠園、金地天境、龍湖好觀山等一批高檔新盤上市,佘山月湖山莊、佘山東紫園、聖堡別墅、四季雅苑、西康路989號等一批此前遲遲未推房源的豪宅推出新房源。
連續陰跌
無論如何,斷臂求生實屬無奈之舉。越發疲軟的市場,仍然難以看到盡頭。
中國房產信息集團發布的最新報告顯示,6月13-19日間,上海共有8個樓盤推出26.51萬平方米商品住宅房源,環比多供應了57.7%;帶動成交量上升13.4%,為13.79萬平方米。受到巨大供應壓力,近兩週的成交均價也一路下滑,本週均價為20640元/平方米,環比下滑5.88%,比前周環比下滑4.36%的幅度有所上升。
來自世聯地產市場週報數據更清晰地顯示,上海商品住宅呈現出供應大於實際需求的趨勢,住宅成交價格連續五週下跌。
這輪價格下挫始於5月極為短暫的量升後。據世聯統計,5月23日—5月29日,全市的商品房開始進入量升價跌的通道,這一週共成交27.77萬平方米,環比下降29.6%;價格方面,商品房成交均價為19490元/平方米,環比下降16.5%。
當周商品住宅成交18.74萬平方米,環比上升1.0%,成交均價為21621元/平方米,環比下降2.8%。
此後的四周,量價齊跌的現象依然在持續。
事實上,5月熱銷的樓盤,也大多依賴降價促銷拉動。今年5月上海商品住宅成交面積僅約83萬平方米,雖然較去年新政後的5月同比有160%的大幅上漲,但均價依然在開發商的預期水平線下徘徊。比如華潤置地在嘉定南翔板塊的中央公園,5月中旬推出一批房源,其網上參考價為2.7萬—3.5萬元/平方米,但佑威提供的數據顯示,該盤當月176套房源實際成交均價僅約23826元/平方米。
来源:經濟觀察報
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