樓市或處暴風雨前的寧靜
據新華社5月13日發表的一篇文章裡透露,「記者瞭解到,針對‘長效機制’的調研正有序進行,業內人士認為這是本屆政府樓市調控的‘關鍵一招’。」
我個人從不同渠道瞭解,針對房地產調控的長效機制所做的調研,在去年十八大結束後即已作出部署。該調研結果將成為房地產調控下一步決策的重要參考。
有朋友斷然不同意樓市現在處於「寧靜」階段的說法,尤其是一線城市。深圳、北京、廣州已運用直接的行政管制手段,對商品房售價進行審核。最有代表性的當然是北京,地產商賣多少錢,由住建委說了算。
價格管制帶來了什麼?獲得預售許可證的項目數量在下降。據機構統計,2013年4月北京市住建委只批准了22個樓盤的預售許可申請,同比下降18.5%。實際開盤量比計畫開盤量減少了30%以上——這就是管制的結果。
如你所知,自去年二季度以來,商品房成交量大幅增長,導致供不應求的局面不僅出現在二手房市場,也出現在新房市場。按照價格規律,供不應求的直接反應就是價格上漲。去年下半年以來,北京二手房價格再現瘋狂漲勢,新房緊隨其後。其他城市的房價也在上漲。
如果遵從供求關係,政府此時應該迅速加大供應,既包括土地供應,也包括商品房供應。但實際情況是,搜房網監測的全國26個大中城市中,今年4月份有69.23%的城市實際開盤量環比減少。開盤量環比減少,即是說商品房新增供應量在下降。
土地市場如何?地價在上漲。據媒體報導,截至5月7日,今年北京、上海分別賣地550億元、354億元,同比分別增長306%、377%。一個典型例子是,上海市今年1月4日終止出讓的上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,5月10日重新掛牌出讓,掛牌起始價從2012年的13.68億元上升至44.23億元,漲幅超過300%。
但是,今年各地土地供應計畫並沒有明顯增加或沒有增加。國土部4月16日公布的2013年全國土地計畫供應量,實為2010年以來的最低。北京今年的商品住宅用地仍為850公頃,與去年持平。人們批評地方政府只控房價不控地價,更不願意調地價,並非毫無道理。
我們看到的現狀是,土地供應和商品房供應均未見明顯增長,政府只在控制需求方面下工夫。除了提高二套房首付和貸款利率外,最具代表性的政策就是對住房轉讓徵收20%的個人所得稅。這個政策只在北京得到嚴格執行,但其效果恐怕與政策制定者的初衷相悖——中介機構反映,新增稅負絕大部分被轉嫁到了買方身上。也就是說,該政策仍在變相推高房價。
以上這些市場運行情況,應該被監測進而傳達到了決策層。但是,今年全國兩會總理記者招待會以及最近幾次國務院常務會議,均未對房地產調控作出新的部署,甚至沒有提及,以至於有專家驚呼樓市調控被選擇性遺忘。
當然,對當前宏觀經濟有重大影響的房地產市場,不可能被決策層遺忘。我寧願相信,這是有意為之的政策緘默。但寧靜只會是暫時的,暴風雨正在醞釀。而暴風雨會不會降臨以及何時降臨,將取決於前述正在調研的結果。
那將是一場怎樣的暴風雨?如果按照我個人的建議,必須在住房持有環節動手術,即從第三套住房開始徵收累進稅率的房產稅,同時對土地財政、住房保障制度等進行更堅決的變革。
倘若這場暴風雨即將到來,那麼地產商們現在奮不顧身搶來的地王,就會成為通紅的烙鐵。反過來,倘若調研的結果,是選擇維持甚至減弱現有調控政策,暴風雨被毛毛雨替代,那祝賀你們,無論是通過各種巧妙途徑投資買房的個人購房者,還是大把搶地的地產商,盡情大笑吧。
我們的樓市,要麼徹底轉換調控思路,主動擠壓泡沫;要麼走老路並迎接新的大漲,也就是再次瘋狂後的崩潰。沒有第三條道路。
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