房地產罕見的投資價值與離譜的精確錯誤(圖)
房地產這個生意中有最重要的一個產業週期規律。(圖片來源:sasinparaksa/Adobe stock)
【看中國2019年1月1日訊】中國國家統計局最新披露的商品房銷售數據出現三連降,房地產這個生意中有最重要的一個產業週期規律。今天我們想從微觀視角來做進一步討論。你會發現一個非常奇怪的現象,商品房的銷售數據雖然放緩了,但是那些大型房地產公司的財報增長反而又創出了新高,中國最大的房地產公司今年中報收入和利潤都增長了60%,同樣級別的內地大公司,最新的三季度財報,增長率也在50%以上,這就像是全年級平均分都下降了,但是學霸的考分又提高了,果然如此嗎?
於是很多投資者會認為,這些學霸有巨大的、罕見的投資價值,理由是他們的市盈率極度便宜,大多數是個位數市盈率,甚至有人在5倍市盈率以下。雖然市盈率是一個非常粗糙,甚至不合時宜的投資標尺,但因為它的廣為流傳和普遍接受,有時候反而成了資本市場裡的一盞紅綠燈。
但是,具體到房地產生意,用以上的衡量方法,不僅是完全錯誤,而且是錯得離譜。
這要說到會計政策和財務報表的一個基本規則,叫做權責發生制。意思是說,在會計和財報上,任何一項產品或者服務,你必須已經發了貨,才能確認收入,把這筆收入寫進利潤表。即使有時候,你很強勢,客戶先把款打了過來,錢都已經在帳上了,但因為你沒有提供服務,產品也沒交付,那這錢,就是不能算作利潤。
房地產生意是一個極其典型的案例,我們現在實行的是期房制度,企業拿到地,拿到各種批文,房子還沒蓋,但是售樓處已經可以開始銷售了。按照我們上次提到的三年週期規律,房地產公司至少提前兩年,錢就已經拿在了手裡,但是房子蓋好,交了鑰匙,這錢才能寫進利潤表,當財報體現收入,時間至少已經過去兩年了。
這個時候,人們才恍然大悟,原來地產公司50-60%的財報增長,其實統統來源於2016年房地產大牛市時期的銷售,只是這錢在今天才得到確認。當你以大牛市頂部的利潤水平,作為市盈率中P/E的那個E,你自然得到了一個極度便宜的估值水平,從數字上似乎是一個罕見的投資價值,但是這恰恰就是一個精確的錯誤。
想要真實瞭解房地產公司當期的業績水平,你需要去盯緊的是企業的預收款,也就是當下銷售的期房,當下打過來的房款。
可是,見證奇蹟的時刻再度出現,今年幾乎所有的房地產公司預收款出現了同比100%的下降,甚至有的企業,在公開數據中,這一欄為零!難道學霸因為考題太難,瞬間變為了學渣?誰都知道房地產公司今年形勢偏緊,可是這樣的一個下滑速度,恐怕是無法接受的,到底發生了什麼?
這就又要說到一個關鍵細節,今年中報開始,財務報告執行了新的會計政策,地產公司的當期銷售房款,不再記入預收款項,而是另立一個新的條目,叫做「合同負債」,所有客戶當期預先交付的房款,都記作「合同負債」。
至此,你找到了可以真正衡量地產公司當期經營狀況和增長率的標尺,就是這個合同負債。我們統計發現,大型地產公司今年的合同負債,增長率在20-30%左右,這才是那個真實的本來面目。
最後總結一下,地產行業在明年,可能依然要面臨銷售下滑的艱難局面,小公司和那些跨界進來的玩票公司會被淘汰出戰場,而大型公司在競爭中會更有優勢,但絕對不是看看市盈率就能下結論的罕見投資價值。
一家企業的未來,寫在創始人的初心中,寫在公司的激勵機制中,寫在公司獎勵什麼懲罰什麼的細節中,寫在行業內部的競爭格局,和與對手的競爭優勢中,寫在以上所有這些關鍵細節中,恰恰不是寫在看起來簡單好用卻常常錯得離譜的「市盈率」中。
責任編輯:辛荷
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