【看中國2019年3月26日訊】最近筆者參加了一些房地產公司的投資講座，主講人分析了影響澳洲房價供求關係的因素，無非都是陳詞濫調，總是在說每分鐘淨流入澳洲墨爾本的人口是XXX，海外人士也來世界上最適合宜居的墨爾本置業，導致住房需求大於住房供給，得出的結論就是房價最近即便調整還會上漲，這樣的講座誤導了廣大房產投資者，尤其是剛移民澳洲的華人，所以筆者覺得有必要寫這篇文章駁斥這樣的房地產公司。
1．即便每年甚至每分鐘淨流入澳洲墨爾本的人口在逐漸增加，增加的住房需求並不意味著增加墨爾本的購房實際需求，導致墨爾本房價上漲。因為墨爾本增加的人口除了有新移民還有留學生，對於這些短暫居住在墨爾本的留學生和一些沒有能力貸款或者足額貸款的新移民只能租房，雖然能帶動某個區域（比如大學校園扎堆的市中心）的租房的需求而導致租金上漲，但是並沒有增加房地產市場的實際購房的需求（實際的購房需求代表有貸款能力且有付諸購房意願的需求），所以增加的住房需求就會導致房價上漲誤導了首次職業者和投資者。
2．澳聯儲是否升息不一定左右澳洲銀行的購房貸款利率，所以澳聯儲是否升息不能決定澳洲的房價走勢。澳洲的國有銀行跟中國不一樣，為了實現當年財政年度的利潤目標，為了給CEO開200萬的年薪，根據籌措貸款的成本情況可以自行制定靈活的貸款利率政策，這就意味著澳聯儲降息基準利率的時候，澳洲國有銀行不見得同時降低浮動貸款利率，可能維持浮動貸款利率不變甚至提高浮動貸款利率。所以澳洲國有銀行的貸款浮動利率的高低可以影響實際購房的需求，而澳聯儲是否升息的決定可以影響國有銀行的存款利率和是否通貨膨脹緊縮，刺激百姓的消費意願。
那麼影響澳洲房價走勢，影響房價供求關係的關鍵因素是什麼呢？
筆者認為是每月澳洲的失業率或者每月澳洲全職工作崗位就業率和新增全職工作崗位數。由於澳洲失業率的統計口徑存在很多水分，那些在CENTERLINK福利署備案積極找工作的人和即便每週干一個小時的臨時工作的人都不算在失業範疇，所以澳洲統計局統計的澳洲失業率常年都是5%左右，沒有任何實際意義，甚至誤導了澳聯儲的是否降息的決策。那麼後者每月澳洲全職工作崗位就業率和新增全職工作崗位數的指標對於預測實際的購房需求意義重大。
我們判定能帶來實際購房需求的某個區域的常住人口的變化是由該區域全職工作崗位的多少決定的。如果該區域全職工作崗位的就業率高，而且逐月有新增的全職工作崗位，就會有更多的人有貸款能力且有購房意願，願意定居該區域。否則，一旦該區域全職工作崗位減少，人口就會流動到其他區域甚至到海外找工作。
那些臨時工作崗位可以忽略不計，因為臨時工是沒有貸款能力購房的。也許有人持懷疑態度，不是報紙媒體上說海外華人來澳洲置業炒高了澳洲的房價嗎？其實這是被澳洲政府控制的媒體的誤導，海外人士來澳洲購房的人數畢竟是少數，而且多數集中在新房和一些豪宅，對於二手房市場沒有任何衝擊，佔整個澳洲房地產購房市場份額非常小，所以可以忽略不計。
那麼在現階段實際失業率大大超過5%，全職工作崗位減少的情況下，由於經濟慣性，我們就不難預測澳洲房地產市場走勢一路下跌，消費嚴重萎縮的情況還會持續一段時間直到2020年。如果這期間發生了全球經濟危機，澳洲房地產市場的不景氣還會拖延兩年。
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