城鎮居民的收支結余（俗稱的六個錢包），有多大的比例會拿來購房。（STR/AFP/Getty Images）
【看中國2019年8月18日訊】各位老讀者都知道，老蠻我有個習慣，每半年計算一下我大中國城鎮居民的購房負擔率，也就是城鎮居民的收支結余（俗稱的六個錢包），有多大的比例會拿來購房。今年的數據出來，老實說，把我給嚇到了。
這裡首先給出的是1990年至今年上半年的居民收支數據。城鎮居民可支配收入-居民消費性支出，就是關鍵的城鎮居民收支結余了。這筆收支結余是城鎮居民用於購房以及其它奢侈性消費的基礎。在這裡我必須先明確強調一下：居民消費性支出不含購房支出。再強調一次：居民消費性支出不含購房支出。
城鎮居民的收支結余（俗稱的六個錢包），有多大的比例會拿來購房。（來源：作者公眾號，下同）
在這組數據裡，我們可以清晰的看到，在城鎮居民收入增速在8%左右掙扎的時候，居民的消費支出增速水平下降的幅度更大，現在已經下降到了非常危險6%左右的程度，乃是近30年來的最低增速水平，與1997-2001年間非常接近。要知道2000年左右的時候，正是我大中國陷入下崗潮的時候，5千多萬工人下崗，並嚴重影響到消費增長。而我大中國現在「國泰民安」，消費增速劇烈下降的原因，當然是由於房地產吞噬了居民的消費能力。
接下來，按慣例來計算1998年啟動商品房地產改革之後，我大中國國民的購房支出情況。注意，下表的表格中埋了一個很簡單的模型。居民歷年購房本金支出，首付按3成計算，20年等額還本法，年利率則統一按6%計算。考慮到這20年來中國大部分時間的利率遠超過6%，這個計算已經算是保守了。同時，由於槓精的存在，我每次都必須要按慣例說明的是：這裡的商品房包含住宅、商業和辦公三種類型。其中住宅銷售面積佔商品房總銷售面積的比值常年維持在85%以上，剩下的商業和辦公的銷售面積，絕大部分也是以切割零售的方式賣給了私人。商場、酒店或寫字樓整棟銷售的情況一般是採取股權變更的模式，不被視為銷售，更不被納入銷售面積統計。因此在數據上，我直接採用了「商品房銷售」數據。
在上表中我們可以看到，中國從1998年以來，商品房銷售面積同比萎縮的年份只有三次，分別是2008年的金融海嘯期間萎縮14.7%，為此中國啟動了4萬億投資計畫；2014年萎縮7.6%，為此中國啟動了地產去庫存；最後，就是今年上半年萎縮1.8%，對此，中國終於莊嚴宣布：不以房地產作為短期經濟刺激手段。這算是我大中國整個經濟發展模式的大轉折，對這一點，各位必須要有非常清晰的認識。
對上面的購房支出數據進行簡單驗算：從1998-2019上半年，中國商品房總銷售額106.91萬億，居民的本金總支出51.80萬億，由此算出居民的本金負債為106.91-51.80=55.11萬億。根據央行的數據，2019年6月底，住戶貸款（基本上都是城鎮居民購房貸款）51.66萬億，再加上建設部發布公積金貸款貸款餘額數據4.99萬億，合計56.65萬億。兩者之間的差距僅2.7%，算是構成了相互印證。
這裡需要進一步解釋的是，截至今年6月底中國住戶存款79.25萬億，這其中有大致17萬億是農村居民存款，城鎮居民總存款規模為52萬億，此外，城鎮居民還有約15萬億的銀行理財，4萬億的自然人股票，6萬億的基金（含信託），以及1萬億左右的網貸和小額貸投資，合計城鎮居民的資金總量約78萬億。不過老蠻我已經反覆論證過了，中國的住戶存款分布規律，大致上是2%的頂層富豪擁有80%的財富（更精細的分法是：千分之一的頂級富豪，佔有50%的財富）。這麼算起來，普通城鎮居民的資金總量僅約為78✖0.2=15.6萬億。記住這個數據，我們後面會做終極驗算。
有了居民收支結餘數據，以及購房支出數據，我們就可以來看從1998-2019上半年的城鎮居民的購房負擔率情況演變了。
從2016年開始，我大中國城鎮居民9成以上的收支結余就要拿去買房了。到今年上半年，城鎮居民購房支出72488億，收支結余則只有65433億，購房負擔率終於超過了百分百，達到了驚人的110.8%的程度，也就是到了倒吃老本的程度了。在這樣的情況下，今年上半年城鎮居民累計購房負擔率終於超過了8成，達到了81.9%。而城鎮居民的剩餘棺材本的絕對值，也終於開始喪失增長性，從2018年的16.65萬億，下降到了今年6月份的15.95萬億。基於這樣的情況，我大中國國民當然也就沒有了消費能力。
注意，在這裡，我們要進行一次終極驗算了：今年上半年，城鎮居民的累計購房支出72.11萬億，累計收支結余88.06萬億，如此扣減，普通城鎮居民的剩餘棺材本規模為：88.06-72.11=15.95萬億。這就是城鎮居民真實的資金實力！好吧，現在我們來看回顧前文，我們通過存款+理財+股票+基金數據，以及280定律計算出來的結果，普通國民的真實資金數據為15.6萬億，兩者之間幾乎沒有差異，這就構成了完整的數據鏈條，根本無從辯駁。不到16萬億的城鎮居民棺材本規模，對應超過56萬億的購房負債，居民負債率高達3.5倍。這樣看來，六個錢包都已經算是花光了。本來這筆棺材本，是要用來教育醫療養老以及防備各種意外的，現在全部拿來填房地產的債務窟窿都還不夠。而一旦城鎮居民的收入跟不上，那場面就會變得極其酸爽。
在本文的最後，我們要來看第七個錢包，房地產企業的現金流情況。
上表中的兩項關鍵數據，第一項是銷售額，第二項地產企業的開發投資實際到位資金。在這裡，各位必須瞭解的是：我大中國房地產企業從來就沒挪走過利潤。在整體上，地產老闆們基本上就沒有享受過生活，為了業績增長需要，他們累死累活的持續的將所有銷售額都拿來重新買地，並且還要瘋狂借債買地。因此在整體上，地產企業的現金流始終都是負值。2014年伴隨著房地產銷售面積萎縮，地產企業的經營淨現金流達到史上最大的負值：-5.71萬億。此後地產去庫存政策開始實施，房地產企業的現金流開始有所改善，到2018年全年的經營淨現金流為-3.85萬億，負值水平每年都在減少。
然而，到今年上半年，一方面地產銷售面積第三次進入萎縮狀態，而搞不清楚狀況的房地產企業們，依然熱衷於拿地王，在各種拍地場合瘋狂舉牌。地產企業的經營淨現金流-2.49萬億，預計全年能達到-5萬億的規模，也就是恢復到2014年前後的水平，這就是自己作死了。2015年城鎮居民的當年度購房負擔率還是85%，現在已經到了110%，指望國民繼續加槓桿買房，連空間都沒有了，所以中央的態度非常明確，絕不再拿房地產作為經濟刺激手段，這背後的原因也是很實在：居民再榨也榨不出二兩油了，還要造成消費極端萎縮的後果，實在是得不償失了。
然而現在的問題是：居民端購房負債56萬億，六個錢包被掏空；而另一方面，地產企業端負債50萬億，企業的錢包也是空的，真的堅持不再刺激房地產的話，企業的現金流斷裂，也是分分鐘就要扑街的。想要同時填滿這七個窟窿，根本就不可能。所以，我大中國接下來面臨的選擇就是：是居民端的六個錢包重要，還是地產商的一個錢包重要呢？
