建築和城市設計圖。
這篇文章不是標題黨，而是我做註冊規劃師十幾年的工作中看到的令人揪心的客觀情況。我希望華人朋友能夠瞭解西方民主法制制度，利用這個制度讓自己成為億萬富翁。Rezoning（通過修改土地規劃性質提升土地價值）在任何經濟形勢下都能實現好的投資回報，並在不影響自己本職工作或休閑生活的前提下，在海外開拓新事業，成為成功企業家，提升我們華人的社會影響力，為我們在這裡生長的子孫開創良好的發展空間。
（一）
說起華裔和印度裔的比較，大多數北美華人會認為我們不比印度人差，甚至超過他們。但現實是，世界五百強的CEO有多位印度裔，卻沒有華裔。英國首相是印度裔，美國副總統，州長和很多政府官員是印度裔。加拿大華人人口超過印度裔，但華裔議員少於印度裔，並且一半的華裔議員是香港人。如果中國沒有香港這個彈丸之地，我們華裔的議員數量更少。很多朋友可能會說，印度人只是權力比華人大，華人更有錢。如果你十年前說這樣話我還能勉強同意，但現在的情況是，在加拿大，印度裔依靠加拿大經濟的長青樹和支柱行業——地產開發，滾雪球一樣的迅速致富，而華人還渾然不知。很多國內來的華人是在本世紀中國經濟的奇特增長情況下突然致富的，對現狀非常滿意，來了加拿大基本進入退休狀態。而印度人、就連老人家們都在利用Rezoning迅速進行財富增長。用一個保守的推算，一個rezoning項目用時三年，土地賣出價是買入價的四倍，那麼1百萬三年後會變成4百萬，再三年後會變成1千6百萬，再3年後會變成6千4百萬，這樣，十來年時間就可現實一百萬到1億的資金增長。從我眾多的印度裔客戶的情況來看，華裔已經比不過他們了，如果華人繼續無視地產開發，再過十年，我們跟人家就沒什麼可比性了。
我從2009年初時開始做Rezoning，因為Rezoning是不受經濟形勢影響、在2008年底美國經濟危機的金融風暴中，加拿大開發商都可以靠rezoning修改規劃指標來對土地進行精神層面的開發，使土地產生本質的增值，進入市場仍然可以賺到錢。香港華人開發商看到經濟低靡時不適合建設，就紛紛轉型做Rezoning的項目。我因為同時具備建築和城市設計經驗能力，被他們找去做這些項目。於是2008年我從多倫多大學完成了研究生學業，別人找不到工作的時候，我開始了一個事業新里程。
下圖為我為香港開發商設計的項目，現狀4英畝的不景氣商業廣場，容積率0.3，市場估價700萬。把規劃改為底層商業和鎮屋的三座高層公寓，規劃密度4。在市場不好時地塊原樣售出，售價從7百萬漲到2千多萬，如果算上槓桿有更大收益。如果再等兩年賣，售價能在4千萬以上。
此圖是作者為香港開發商設計的項目。
（二）
華人受儒家文化影響，思想普遍保守。儒家有很多好東西，但是重農輕商讓中國最後200年落後於西方。因此大陸和臺灣華人這方面都做不起來，也不想做。而香港華人在經濟重鎮長大，有商業頭腦，他們就能在這個領域去發展。同時從他們的議員當選比率能看出，他們對西方制度的瞭解超過所有其他華人，因此他們非常理解如何利用這個制度來賺錢。
金錢是流水，在英文裡是currency，五行中屬水，只有讓金錢滾動起來才能獲得巨大利潤。如果像地主一樣把金子埋進土裡，它是不會長出更多的金子的。經濟大潮是逆水行舟，不進則退。別以為抱著已經有的資產，資產就不會丟。現在的通脹已經讓很多人開始反思這個問題。
有華人說：「那我以前買的地，現在也增值了，賣出的差價超過通脹很多呢，是很好的投資啊！」但那是靠經濟氣候正好適合地產增長，地主可以只收租金，甚至什麼都不做，坐等土地升值。這仍然是靠天吃飯的農民思維，跟我一開篇描述的規劃地產開發的商業利潤不能相比。如果要是天氣不好收成就沒保證，如果趕上政府修改總體規劃，或增加環保等方面的要求，這塊可能什麼都不能做了，當初的投入會大大縮水、甚至歸零。
華人不做rezoning的另一個主要原因是我們多數人對西方制度不瞭解。很多華人來了多年也沒有好好學習本地的歷史、地理、政治、文化，很多人不知道因為土地私有，政府通常不能直接修改規劃指標，要想進行更多的開發建設，政府要依仗私人業主來申請修改規化。這部分利益在中國是被政府掌控的，在西方卻合理、合法地由業主獲得。大陸移民、特別是在中國做過地產開發的人，往往問我認不認識規劃局的人，或覺得不需要提交方案審批，直接給政府官員或規劃部門的技術工作人員塞一筆錢就可以把規劃修改的。其實，這裡一切審批都有明確規定的流程、渠道、申報要求，大家老老實實按照政府法規要求走就可以，不需要認識具體官員。你給他們錢，這裡的政府規劃師連你一杯咖啡都不喝，更別說給他幾百萬，這個錢你想花也花不出去。而且幾百、幾千萬那麼好掙嗎？明明花二十萬設計費、給政府交幾千元審批費，用上兩、三年的時間就可以做成的事，大家不必上趕著給人家送錢。
而印度裔，對西方制度非常瞭解，他們很清楚怎麼利用制度的特點掙錢。又沒有儒家文化的影響，他們在rezoning領域，比香港人還要做的多的多。有些在華人看來不起眼的便利店小老闆，大家可能以為他們只是掙點薯片、口香糖的薄利，其實他可能同時運作著四個rezoning的小項目。印度人還很齊心，幾個朋友合夥就能把大生意做起來。有一個實例，印度人買地時金融機構甚至只要求他們付5%的首付，因為他們8個人聯手，每個人都信用非常好，銀行找到任何一個人都能保證付款，所以一向謹慎的加拿大銀行也不怕給他們高額貸款。這樣巨大的經濟槓桿，他們最終的利潤率是多大，大家自己算吧。華人呢，如果8個人合夥，內部可能已經矛盾重重了。但是兩三個人還是可以的吧？
下圖為我為印度開發商設計的底商公寓，地塊目前為一英畝空地，規劃變成八層78個住宅單元和底層商業辦公。買入價一百萬，修改規劃後即使不建設，價值也在四百萬以上。
作者為印度開發商設計的底商公寓。
（三）
但是華人的另一個問題又暴露出來了，貪多求大。華人總想做大項目，好學區的項目。大家應該量力而行，先把第一步走出去，資金滾大了再做更好的項目。要清楚rezoning的市場定位是面向全社會的，不是一些華人地產經紀那樣只做華人生意。別的族裔沒誰那麼愛去好學區。rezoning不面對終極市場，你的買家是下一輪的開發商，人家賣給誰你不必操心。安省缺房嚴重，計畫要在10年內產生1百5十萬套住宅，很多地區都有人居住，小鎮也在迅速發展。印度人就看重利潤本身而不是項目的名氣。他們先從小鎮做起，很便宜的地，門檻很低就可以啟動，小鎮往往非常支持發開項目。比如我們做的很多小鎮公寓都是當地第一個公寓。解決了當地人口老年化等問題。我向華人推薦時，大家往往問的卻是：「小鎮誰去住啊？」小鎮當地就有居民啊，人口少的地方沒有老人院，老人去哪裡住呢？而且隨著大城市房價越來越不可負擔，很多人從城市移居小鎮。對這些很明顯的規劃發展趨勢，印度人很敏感，華人卻沒什麼感知，因為我們的文化裡，士大夫追求的是名聲，不看重商人的利潤，就難以獲得商業成功。
華人和印度人還有一個很大的性格差距：印度人樂觀積極，華人悲觀消極。印度人看到一件事能掙錢，他們就先把項目啟動起來，後面遇到什麼問題，再逐一去解決。現在有一些華人被印度人找去加入他們進行了一半的rezoning項目，因為其實印度裔的初始資金還沒有華人多。可你如果作為後來的股東，你對項目的把控能力和分紅的比例都會比原始股東少，華人朋友們真的甘心只能跟在印度人後面嗎？如果單看運作能力，其實華人是超過印度人的。可是因為我們以前生活中遭遇過一些不好的事情，或我們的父輩遭遇過不好的事情，我們從小就形成了小心謹慎的性格，一件事還沒做，就想像後面可能發生什麼問題，結果越想越難，索性不能做了。結果所有設計公司對華人客戶的印象都是：乾打雷、不下雨。
還有，華人在選地階段不相信專業人士的評估，為了小便宜，讓地產經濟做免費評估。一些地產經紀或自己知識不夠，或出於利益謊稱該地塊可以進行什麼開發，華人買下來了，地產經紀賺到了中介費。再拿給我看時，什麼也做不了，幾百萬元打水漂。印度人選地比華人謹慎的多，會找專業人士評估。
此外還有在設計團隊的組建上，印度人找印度人，香港人找香港人，大陸人找西人。結果我就不多說了，操作過的人都經歷了，不落入沼澤是神跡。
除了把地產開發當作賺錢的生意和事業外，我還想討論一下我們如何在海外立足。一個族裔要想得到社會和政府的認可，我們對社會的貢獻非常重要。加拿大華人感覺在這裡生活不錯，那是因為這裡是多元文化，各個族裔互相尊重包容，華人也能體會到被尊重。可是加拿大國慶150週年記錄片中，反應華裔的貢獻只有兩條，先人們賣命建成的加拿大鐵路，和中國菜。我們現在在別人眼裡只是好廚子。
大家把自己換到政府角度看看，你是喜歡一群來了新國家就不停囤地、把土地攥在手裡很久不動的人呢？還是喜歡一群銳意進取，不斷滾動、把土地開發建設、為社會提供房源、讓所在國更加欣欣向榮的人呢？即使我們自己已經功成名就，我們還應該考慮我們在這裡生長的孩子們的未來吧？很多華人說錢太多了花不完，不想做了。華人也可以做慈善啊，這樣能大大提升華人在社會中的地位。比爾蓋茨只是把錢從左手倒進右手都被當作是大慈善家。我們如果有錢，可以真正給有意義的事捐款，不是更好嗎？印度人掙錢無止境，他們把掙錢當事業和能力的展現，而不是生活需要。我一個客戶40多歲，已經做了有幾十個項目，以rezoning起家，現在早都可以建設，他的項目都是才rezoning一直做到施工圖。他早都掙下了三輩子都花不完的錢。我們因為他該榮退了，他卻說他還有三個項目已經在醞釀中了……那麼反觀印度裔為什麼能在西方國家出那麼多政治家？來自印度裔的資金支持是一個不可缺少的條件。回到本文一開始的問題，印度人只是有從政、沒有華人有錢，其實人家能有那麼多人當選就已經說明資金量大於華人社區了，我在本文的分析，只是從地產開發這一個行業反應一下兩個族裔資金量的差距。
十年前我講這些話，華人朋友覺得我說的是天方夜譚，現在很多華人朋友自己都看到這些問題了，因此很多人在向我諮詢出路和解決問題的辦法。目前的狀態，華人仍然有足夠的資金實力，大家只需要改變觀念，融入社會，那麼我們到哪裡都是龍。
下圖為作者辛迪參與設計規劃報批成功的加拿大五臺山佛園。
加拿大五臺山佛園圖。（以上圖片來源皆為辛迪提供）
（作者辛迪是來自北京的優秀建築師，在加拿大是資深城市設計師，是加拿大極少有的說國語的註冊規劃師。）
