上海豪宅市場底價終於被擊穿……(圖)
【看中國2023年11月24日訊】過去一個月,幾乎整個長三角想買上海豪宅的富人,都去黃浦區看了一套房子。
那是上海豪宅風向標翠湖天地一套三樓的房子,總價2100萬,單價:15.8萬。
作為上海樓市的定海神針,太平橋高端系列住宅翠湖每一期,都遙遙領先,成為海派豪宅的代名詞。2002年,翠湖天地一期雅苑以1.6萬元單價開盤時,上海住宅均價不足5000,黃埔、盧灣、徐匯、靜安四個市中心區均價不足八千。後來二期御苑、三期嘉苑入市,都創了上海房價記錄。
翠湖最近一次開盤是在2020年,均價16萬5,比起20多萬的二手房,定價不高。可想要拿到資格,據說得交上千萬的茶水費。
最近三年,上海不少神盤跌落神壇,只有翠湖二手房價依然堅挺。去年,翠湖三期還成交了一套低樓層房源,單價高達32萬。今年年初,翠湖出現了歷史總價最低的135平房源,單價仍有21萬。
這套15.8萬的二手房,算是打破了翠湖的最低價記錄,也擊穿了上海豪宅市場的房價體系。掛牌不到一個月,連上海以外的富人都聽說消息殺入上海,每天來看房的人高達一二十組。
這群幫上海樓市托底的客戶們,多數是外地實業富商,他們買下這套特價二手房,不僅為了投資和自住,還想抵押給銀行。因為現在,上海房抵經營貸利率只有3點多,比按揭利率還要低。
擊穿上海豪宅市場底價的翠湖業主是一位香港籍富豪,不懂國語。他窮盡畢生所學和大陸客戶交流時,上海著名豪宅機構麗茲行發布了10月份的市場報告。
這份報告論調極為悲觀。麗茲行說今年上海的「金九銀十」,是近五年來最慘淡的,10月份二手房網簽1.2萬套,全市掛牌量高達23-25萬套,按當前的去化速度需要一年半:當下的庫存,是上海市場過去幾十年前所未有的。
比普通二手房更慘的是二手豪宅。10月份庫存達到歷史最高點,按現在的月均成交量計算,即時不再有新增掛牌,也需要兩年半時間才能消化完這些房子。
高庫存帶來的是豪宅大面積降價。根據麗茲行的成交數據,10月份上海成交的所有豪宅房源,比最初掛牌價降低了32%,比30天前降了17%:這意味著,當下只有降價幅度達到30%的房子,才有可能被客戶選擇。
和這份市場報告一起統計的,還有一份僅發送給客戶的10月份成交房源一年降幅表。裡面都是大家耳熟能詳的名字:浦東星河灣一年總降幅27%、仁恆河濱城28%、綠城黃浦灣30%、西郊青溪花園39%……因為數據太過觸目驚心,有上海自媒體站出來指責麗茲行:「唱空房價沒良心。」——咱還是第一次聽說,中介竟然會唱空樓市。
因倒掛而火熱的上海新房市場,因為二手房價格急轉直下,也不穩了。今年5月,楊浦濱江合生縵雲開盤,觸發積分81.69分,四個月後,二期再次開盤,認購率176%,已經無法觸發積分。
最近,項目再次入市,不僅不要積分,不用搶購,開發商還選擇了和中介合作:開啟分銷。
更典型的新房市場在徐匯濱江。半年前,徐匯濱江是一片只有社保鉅子能闖蕩的江湖。去年入市的御江庭要92分,今年的百匯園106分,半年前的雲錦東方入圍積分高達118。
但半年後,就在雲錦東方附近,同為徐匯濱江板塊豪宅的匯元璽和保利天珺入市,認購率都只有270%左右,保利天珺中建一度以為無法觸發積分了,是最後兩天通過銷售積極邀約,才勉強觸發:徐匯的信仰差點兒塌方了……
這幾天,官方政策又鼓勵金融機構扶持房地產。據說,監管機構還在起草一份房地產商的「白名單」,可能有50家國有和民營房企會被列入其中。
金融機構也不容易。我們可以把馬牽到河邊,但是無法逼著它們喝水。很喜歡有個企業家這兩天寫的一篇文章,標題是:政策的春風必須化雨。
總不能一邊掐著病人脖子,一邊又說必須全力搶救病人。
責任編輯:宇真
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