圈内人谈房地产:黑夜有多黑 我就有多黑
阳光下的阴谋
大约从1999年开始,以深圳为代表的中国楼市开始“阳光明媚”,消费者似乎突然沐浴在“阳光”之中,许多房地产老板不约而同地把自己的项目取名为“阳光××”。
地产开发商不但有建造居所的功能,似乎还有向市民播撒阳光的魔力。房地产市场果真有如此阳光吗?事实是,“黑夜有多黑,我就有多黑”。笔者作为一个多年涉足深圳及国内房地产市场研究和咨询的半个“圈内”人,今天终于想与消费者说一说在那些高楼大厦下的 “阴影”和阳光绿地上的“阴谋”。之所以有这个勇气,不过是想找个机会帮中小投资者说几句真话,说到底也是出于一个专业人士起码的良知与道德。
自1997年以后,从各地消费者投诉和法院经济案件看,房地产消费者投诉几乎占据一半以上,且有不断上升趋势。当然,我们看到的市场如面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延迟交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等消费者和小业主吃亏上当的事,尽管残忍(多数人是用一生的积蓄来买房子甚至负债来置业),但只能算是小骗而已。大、中骗子更多是骗政府、骗银行。
可以用很少的定金(甚至不用钱),就可取得优惠的协议地价,剩下的地价款先欠着,从而一转眼就成了“地主”,并开始融资、合作和卖楼花
空手道
地产界的“英雄”大多是“空手道”的高手。我们可以简单分析一下他们行骗的套路。
一般人都知道,进入房地产开发行业,首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源,而这些前提条件,地产界的大骗子根本不屑一顾,他们可以用很少的定金(甚至不用钱),就可取得优惠的协议地价,剩下的地价款先欠着,从而一转眼就成了地主,并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定,但他们自有办法顺利地通过各种关节。
中国的农民多,于是建筑公司多,在生存法则下,建筑商垫资开发便成了公开的秘密。笔者的一位房地产老板朋友曾得意地告诉我,你以为盖房子要花钱吗?对我来说融资从建筑商开始,他们不但要先帮我把楼盖到封顶,还要交我几百万的保证金。就这样他们哭着喊着都要跟我合作。于是一块地很快就成了一个大坑。
规划设计单位在竞争压力下,在收到一点“出场费”后,便拿出来一个个“港式”、“ 英式”或“美式”的设计方案。
通常银行的项目开发贷款可解燃眉之急,可先用于发工资、做设计、交房租等等,或应付一下眼前的债务。脚手架搭起来后,所谓卖“楼花”或眼下时髦的“内部认购”(一般政府规定卖楼需拿“预售许可证”,而没有这个证明时,“内部认购”可先回避一下这个问题)工作便开始了。
这时候市场上的大小媒体、写手、广告精英、地产经纪老手等早已迫不急待。如炒作得手,白花花的银子就已经进各自的腰包了。政府的地价可以慢慢还,所有债务都可以慢慢来了。
然而,随着买方市场的到来,卖楼也非易事。一旦失手,也很麻烦。大骗子们自有高招,还是银行的钱好骗。眼下国家不是鼓励购房按揭吗,市场上没人买,我可以自己买,发动员工买,找一堆身份证填进合同不就OK了,反正银行也不知道,谁是张三、李四和王二麻子。
目前,国内银行的房地产按揭成数至少有7成,这样,按合同70%的资金就可以收回了。万一没钱还贷,也没钱“供楼”,就来个“釜底抽薪”,索性让银行当一回“房东”吧,这样给法院也可带来可观的生意。
这种“关联交易”和“假按揭”还有一个好处,就是可以填高成交价格,1万元/平方米的商铺可填成2万元、3万元(完全看胆量),4000元/平方米的住宅可以填成5000元/平方米、60 00元/平方米,因为银行通常对一手楼的价格不需评估(即使要评估也有大把“评估师”来) ,所以弄不好170%的资金都能“套”回来。如果还有剩余的房子,可以折算为施工队的房款、报纸所欠的广告费、设计公司的设计费,策划家的策划费……。于是一个流程完成了。“ 英雄”们可以去做报告了。
胆子不够大骗术不够高的“中骗”往往只能骗骗同行和小业主。拿到“空头”的项目,就可以找人“合作合作”了,在“考察”了一批批被地产神话激动得摩拳擦掌的“意向”单位后,他们最终选择了一两个既有“实力”又“没经验”的投资人做合作伙伴。
由于深圳等城市的国土部门规定“合作建房”(指一方出地,一方出资)需经审批,而目前又明令停止审批,于是乎许多真正的投资人都成了“黑户”,成了砧板上的肉。我今天要补多少多少地价,投资人被割上一刀;我今天要去政府改变用地功能、调高容积率,割上两刀;我要去政府提前拿《投资许可证》、《规划许可证》、《开工许可证》、《预售许可证》,割上三刀;工程队来要钱了,再割一刀;法院送传票来了,也要割一刀……。
许多与“土地方”合作的投资人曾泪流满面地对笔者说:“现在,我终于知道什么是房地产了。”当然,如果合同签得不好,情况也会倒过来,“投资人”骗“地主”的例子也不少,原理一样。
至于小业主,那就太好骗了,连小骗子也驾轻就熟。中国人在长期的公有制的熏陶下,当市场经济的大门敞开后,似乎比哪个国家的人都热衷于投资,更何况是实实在在的不动产。正如我一个在深圳投资房地产而深度套牢的朋友的一句悔言:“嗨,真不该听我爷爷的,他在我们儿时就教导,你们以后发达了买地买房肯定没错”。这是骗子的群众基础。
买房子的人当然不带尺子,也不懂“得房率”是怎么计算出来的,骗子们想,如果在每人身手黑他1平方米,一个项目加起来也是个好大的数;
小业主当然不是学材料和搞建筑的,所以买的都是美国、意大利和香港的原装进口门窗、涂料和大理石;地价是可以先“欠”着政府的,买房的哪里知道,不交完地价也可以卖房子,于是房产证一拖再拖;
买家有多少人了解变来变去的土地规划(也没法了解),于是窗前的“海景”几年后就消逝了,或者第二年立交桥就架上了楼顶;
你去告吧,骗子们说,我是“发展商”,我怕谁?你们是一盘散沙,骼膊还想拧大腿?
有没有输家呢?只有一个,那就是广大的中小业主,他们不但买房子、买环境,也买了这部高价的“多赢”机器
赢家和输家
近几年,“双赢”一词在商界十分时髦,现在是新经济时代,经济全球化、一体化的时代,是合作时代,而合作双方都应该有利可图才行,用一句通俗的广东话,应该是“做生意嘛,你赚你的,我赚我的”。这恐怕就是所谓“双赢”吧。笔者认为,在所有的行业中,可能房地产发展商最懂双赢,甚至是多赢。因此,他们也最具号召力,因为所有服务商都愿意围着房地产商转,以求双赢机会。现在,我们来研究一下“大、中、小骗子”行骗的传导机制--双赢机器吧。
一种游戏要能玩下去,参与者就必须有利可图或有良好的预期。所以房地产价格的曲线必须像股市里的“庄股”那样,应“稳定”上升,这样才能吸引场外的投资。也就是股市中说的“拉高出货”吧,这样才有暴利可图,于是作为大众获取信息的传媒,就起着关键性的作用。媒体,尤其是报纸显得十分关键。
据统计,目前中国的几大城市的地方报纸广告收入高达数亿,其中一半以上来自于地产商
中国的房地产已进入“品牌”时代,发展商的荣誉感比谁都强。笔者曾在一个“明星楼盘”的售楼中心看到13个大大小小的奖杯和奖牌,不但有部优、国优还有国际奖。
房地产“记者”也成了抢手货,个个是造市的天才。一个项目如果“开盘”(上市)效果不好,而为了激发人气,在“房记”们的笔下会被报道成:“××楼盘开盘第一周狂销200套 ”,或“××楼盘风暴,今日登陆我市,再掀楼市狂飚,首期内部认购的200个单位,当天被抢购一空”。当然,这些故事往往配有感人的图片。
“有钱能使鬼推磨”、“瘦死的骆驼比马大”,发展商需要的不止是双赢,而是多赢。
发展商说:设计大师们,如果你有比今年法国更时髦的设计方案,我就给你干;职业吹鼓手们,能不能把稻草说成金条,写吧,我是“明星”,我们只会制造“明星楼盘”,5000 大洋一篇;
广告人,画吧说吧,我们的楼比画的说的更美,阳光有多好,我就有多好;
地产代理人和策划大师们,还有没有更新的“概念”可以包装?什么智能、生态、绿色、教育、现代、国际,这些概念已不好用了,还有没有附加值可以挖掘?否则扣你们钱。
万一人气还不够怎么办?那我们公司的员工包括建筑工人都统统去扮演买家角色,针对中国消费者的羊群效应,我们的“开盘”需要的人越多越好,每个人可以发50元一天的补贴。
这就是骗子们创造的双赢和多赢机器,它制造了一个又一个的地产神话,销售了一个又一个的“庄盘”。
有没有输家呢?只有一个,那就是广大的中小业主,他们不但买房子、买环境,也买了这部高价的“多赢”机器。
骗子们还有数不清的促销之术,他们精通心理学,所以定的价叫“起价”,一个均价每平方米6000元的住宅楼,可能“起价”是每平方米3988元,但是从来没人买到过那套房;他们大方得送你全套进口高级装修和家电价值总计20万元,但假如你不要他送时,他只能给你退5万元;他们也很强调服务品牌总是请“××国际知名物业公司”担纲管家,但实际上是他老婆的公司一手操办,只不过是挂羊头卖狗肉而已;他们也会用法律来捍卫自己的权利,明明是晚交了一年楼,但他们总能开出证明,系由“不可抗力因素”造成工期拖延,故不需承担责任;他们更是比尔·盖茨,所有的楼都是数码社区、智能大厦;许多地产销售高手可以日进千金,如果你特别看中了哪个单位的话,他肯定说昨天刚被人定走了,当然如果你给他钱,他肯定可以圆你的梦……
由于房地产的学问如此之深,于是传经送宝的人也大受欢(文章仅代表作者个人立场和观点)
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