投资房地产(非自住) 十原则
股票前景暧昧加上贷款利率的超低,使得地产市场一片火红,造成连续四年两位数字百分比的利润。尽管对于经济景气的预测众说纷纭,房产价格还见不到有实际上的缓慢趋向。
不错,很多人在这几年的确发了笔地产财,一圆苦苦追求的美国梦。为了抢搭这班淘金列车,有人辞去了正常工作,一头钻进了地产经纪行业,也有人取出了所有积蓄,经营起房产投资,心中默念着一朝致富的口诀,希望也能像某某人一样的点石成金。
以目前的市场情况看来,这种奢望并不完全是一种梦想,其主要原因是移民不断的涌入,在租屋了几年后,大部份的人都会想到购买住家,以便一劳永逸的定居下来,而原来已拥有房产的人,亦想藉着难得一见的低利息,将手头的积蓄投资于房地产上。
新移民购屋热
新移民的购屋热,特别表现在各族群聚集的地区,他们以拓荒者筚路蓝缕的精神,将原来荒芜的房产修葺后自住或出售,面貌焕然一新的社区又吸引了更多的新移民,他们继续往四周开发,不但振兴了当地经济,亦使得房价节节上升。这股新兴的购买力,造就了地产买卖在百业萧条中,一枝独秀的局面。
正如同其他欲获取利润的行业,买卖房地产需要大量时间的亲身投入,尤其是用来做为投资的房产,业主除了要祈祷房价不会像八○年代末期的下跌外,还希望按期收到房租。为了避免在冰天雪地的寒夜里被房客吵醒,抱怨暖气中断,或者是在刮风下雨的时候,楼上住客急告屋顶漏水等,平常的勤加保养绝不可少,对于朝九晚五上班的人来说,等于是多了项繁重的兼差,要是再碰上难缠的房客,用忧心忡忡和惶恐不安来形容屋主心情,应该不算过分。
话虽如此,当银行付给存款利息少得令人摇头的时候,将资金摆在地产上即成了唯一的选择。为了使地产买卖所遇到的艰险减至最低,下面十项原则是参与地产交易者不能不注意的:
(一)请教专家看法。这里所说的专家,指的是熟悉某一特定地区房产买卖的亲朋好友。他们的忠告不见得一语中的,但是由于本身在该地居住或营生,了解周边环境,所提意见具有高度可信性。一旦决定购买后,就应该和会计师谈谈,研究投资是否值得。
(二)搜寻最佳房产。这是人人皆知的道理,实行起来却非易事,经常会碰到建筑商、职业投资者,甚至是地产经纪的推荐,为了减少风险,切忌人云亦云的跟着抢购。只要认为某一地区适合自己条件,学区中上,公共设施齐全,交通亦算方便,则目前虽然还不是一般人的首选,但随着大环境的不断成长,房价最后还是会往上调整的。
华人偏爱两家庭
(三)设定购屋目标。华人同胞喜欢购置两家庭以上的房产,专家们认为此乃极为正确的选择。经济状况不错的屋主,可以将之全部出租,算做额外的收入。如果是为了自己居住,多余的部份出租后,房租收入对支付贷款不无小补,为屋主减轻不少负担。也有专家建议,购置未来退休后欲定居的房产,暂时先行出租,日后再收回做为主要住所,以达到省税的目的。
孩子离家念大学,不妨考虑在学校附近购置房产,除了让小孩居住外,并且有租金收入,四年后出售,房价肯定会有所增值。
(四)投资合法房产。多数地区的一家庭房产,规定只能一家人居住,擅自出租即属违法。通常所说的母女屋,虽然有分开出入,却不是合法两家庭,要是租给非家庭成员的房客,即会遭到取缔。
有些地方政府允许六十二岁以上的居民,租掉自住家内多余的空间,以补贴收入上的不足,俗称黄金岁月(golden age)条款,有此需要者,事先得打听清楚。
(五)了解贷款条件。投资房产的贷款利率,要比住家的高出一个半左右,同时还可能规定自备款要在房价的四分之一以上,并以未来租金百分之七十五的金额,来审核贷款数目,连申请人的收入,亦在银行的考虑之内。
不过,如果购买的是两家庭房产,申请人自住一层,即可以申请住家贷款,但是租金收入仍然得经过审查。
对于现金短缺的投资者,专家建议用住家房房产净值来抵数,亦可获得所需贷款。此处要注意的是,在拍卖会上购买银行没收的房产时,现金是唯一的付款方式。
房产贷款的途径很多,各有诀窍,贷款公司都有此类的消息供申请人参考。
(六)清楚房产保险。投资房产的保险费要比住家保险高,主要原因是屋主不住在此类房产内,保险公司需要付出较多的风险。省钱之道是将住家和房产合保,即能少掉一笔不小的支出。
(七)研究租金收入。在购买投资房产之前,要对租金收入精打细算一番,别忘了要扣掉贷款付款、地税 和保险费等,然后除以十二,即能显示出有无利益可图。一般说来,两家庭房产要比一家庭多份租金收入,亦即在财务上有较多保障。
(八)熟习地产税法。贷款利息、地税和维修支出均可申请减税,还有房屋价值会逐年递减,这些都是拥有投资房产的好处。不过,投资房产在售出后,屋主所获利润不能像住家般享受二十五万元至五十万元的免税优惠。至于两家庭的房产,屋主在卖屋时,只能免去自住部份的税款,其他的利润需要据实报缴。
为了节省巨额的卖屋所得税,税务专家建议先将自住房产出售,迁居至投资房产,等住满两年后再出手,即可省下两笔税款。
(九)慎重选择房客。在有的州,驱赶房客要费时六个月,在这段时间,不但收取不到分文房租,房产还可能遭到无情的破坏,房东除了焦虑的等待外,别无他法可想。
宁缺无滥应该是房东选择房客时最重要的座右铭。
(十)掌握转手时间。出售股票只要一通电话,地产转手时拖上三、四个月,都是很平常的事,屋主如果等着运用这笔款项,事先应有周全的准备,否则难保不会成为一只热锅上的蚂蚁。
以目前情况来说,地产价格仍然高居不下,谁也无法保证未来的趋势,但是有一点可以确定的是,虽然房价有起有落,而从长程看来,都是往上爬升的,所以只要能将地产投资视为一项事业来经营,克服困难,前进绝对是大有可为的。
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 健康瘦身有秘方 大明星的窈窕减肥法(组图)
- “日本的释迦摩尼”圣德太子奠定日本文化(组图)
- 揭秘中共重大战略布局!六十年前历史重演(图)
- 战争一损俱损多烦忧 欧美印太频现燃眉之急(组图)
- 著名音乐家在六四事件中失去儿子(组图)
- 忽必烈的“诸葛亮”元初盖世奇才刘秉忠(组图)
- 《看中国》的读者朋友: 您好! 为了更好的服务于您: 请告诉我们您出生
- 张万年的儿子住在美国豪宅
- 胡锦涛拿海军副司令王守业祭刀,逼江泽民彻底交权
- 中共换届乱局频生
- 北极的惊人发现:外星生命的影子(图)
- 连任再遇阻!王兆国李铁映炮轰曾庆红(多图)
- 美国灵童穿梭阴阳界(图)
- 金正日女秘书金玉 跃为北韩第一夫人
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 英通灵师预测川普会重返白宫 中国将发生大事(图)
- 大华府地区纪念诺曼第登陆80周年活动一览
- 大华府台湾商会2024年会贵宾云集(组图)
- 红楼欲坠话红楼:马道婆和马克思(组图)
- 弗州滑冰明星莎拉・艾佛哈特的成功之路(图)