中国房地产业向何处去?
在中国经济转型的宏观主题下,房地产企业开始了上下求索的转型之路。有的瞄准长尾市场,布局三四线城市;有的投身蓝海,进军商业、养老地产等领域。
“香港模式”的反判
过去几十年,中国房地产行业的飞速发展,一直依赖的是滚动开发的“香港模式”,即房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节全部由一家开发商独立完成。
在这种模式下,开发商的核心竞争力在于拿地和融资,当银根收紧,资金周转不畅时,这种“大而全”经营模式的短板就迅速暴露,当年的顺驰、德隆都为我们提供了很好的例证。
随着调控的深入,香港模式越来越暴露出它的局限性。地方形成对土地财政的依赖,与开发商形成利益共同体,地价与房价对敲式轮涨。它实际上把企业陷入了高地价与低购买力的两难困境中,企业的开发成本不断上升,而市场变得极其脆弱。当房价泡沫超过市场可以容忍的临界点,严厉的调控就将敲响资金过度依赖型企业的丧钟。
“美国模式”的兴起
企业转型没有固定的法则,没有路径的依赖,但在国家经济转型的宏观约束下,企业转型应符合整个行业发展的趋势。
“美国模式”强调高度细分的专业化分工,形成横向价值链。投资与开发、建设、物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司负责,这是行业的未来发展趋势。比如万科提出的“向制造企业”学习,万达的“订单式”商业地产,合生创展的“全系地产”等,都在向美国模式靠拢。
将现有的开发商模式变成投资商、建造商以及服务商等多种专业运作模式共存的开发模式,是行业发展的必然。
专业化分工是行业发展的必然趋势,调控政策是加速这种趋势的催化剂。“香港模式“走到尽头的时候,行业变轨,强调专业化分工的“美国模式”便驶入历史的快车道。
“美国模式”强调高度细分的专业化分工,形成横向价值链。投资与开发、建设、物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司负责,这是行业的未来发展趋势。比如万科提出的“向制造企业”学习,万达的“订单式”商业地产,合生创展的“全系地产”等,都在向美国模式靠拢。
将现有的开发商模式变成投资商、建造商以及服务商等多种专业运作模式共存的开发模式,是行业发展的必然。绿城涉足代建业务,进行专业化的开发服务,正是顺应这种未来行业趋势的战略突围。
来源:国际财经时报
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