决定中国楼市的三个方面正发生根本性转变(图)
土地供给、人口结构和货币供应是决定中国楼市的三个因素。(图片来源:Fotolia)
【看中国2018年2月5日讯】(看中国记者李正鑫综合报导)土地供给、人口结构和货币供应是决定中国楼市变化的三个重要因素,如今,这三方面正在发生根本性转变。最新的信息显示,一些城市一直在收紧的房贷利率再度上涨,贷款100万元需要多还20万元。
过去的十余年间,中国楼市经历了一轮只涨不跌的单边上涨行情,即使出现房价下跌,一般也是短时间和小幅下行的格局,随后房价便出现报复性上涨。
以至于中国民众已不再相信楼市调控能抑制房价,中国陷入“塔西佗陷阱”。即政府失去公信力,无论其说什么话、做什么事情,都会被认为是说假话、做坏事。
财经分析人士范欣2月4日撰文认为,中国楼市问题主要原因归纳起来无非是三个方面,一是商品房市场的土地供给被政府完全垄断;二是人口结构变化;三是连年货币超发。如果以上三方面原因没有明显改善,房价难改上行趋势,但如今这三方面都正在发生根本性转变。
范欣表示,中国国土资源部提出的政府将不再是居住用地唯一提供者意义重大,虽然短期内集体土地仅能被用在指定试点地区的租赁住房建设上,小产权房转正仍不被允许,但土地供给正在发生变化。
房地产专家马光远撰文解读土地供给认为,导致高房价的原因是多元的,但最大的原因在于土地制度。当下实行的以招拍挂为主要方式,政府垄断土地一级市场,是导致中国土地稀缺的主要原因。而且,在中国任何一个城市,就土地本身的量而言,用于居住的土地完全足够,导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺,表现在三个方面:一是政府对土地一级市场的垄断;二是土地结构不合理,中国不仅把土地分成国有和集体所有,而且按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。各地为了追求GDP,人为压缩住宅用地的比例;三是土地的大量浪费。一方面是土地紧缺,一方面是大量的土地被闲置,中国闲置的土地面积惊人。
范欣还认为,仅有土地垄断还不能构成房价的连续上涨,必须要有人口的配合。1998年房改后的10年恰逢60/70年代婴儿潮时期居民的首次置业,2007年至今的10年正好是80后婴儿潮的置业年代,上述20年又正好是中国城镇化进展最快的20年,这与楼市走势不谋而合。但是,1990年至2012年这10余年生育率出现了连年走低的现象,全面二孩政策落地后的2017年出生人口也出现了下降。因此,人口结构潜移默化的改变也将对楼市走向形成较大影响。
并且,土地供应垄断与人口增长还需加上货币供给的配合,才能支撑房价上涨。随着金融监管的趋严,货币政策趋紧。
新年伊始,一直在收紧的房贷利率再度上涨。2月4日,中国大陆媒体报道,广州四大国有银行上调首套房贷利率至基准1.1倍。梳理公开数据可以发现,2018年以来,一线城市除上海外,首套房贷利率执行基准上浮5%-10%已成主流;不过部分二线城市涨势更为凶猛,南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率已普遍上浮15%——这意味着今年年初首次买房贷款100万元,要比去年年初累计多支付约20万元的利息。
责任编辑:辛荷 来源:看中国首发
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