中国的房子已经被证实沦为负资产(图)
根据金融投资上的算法,租金回报率就是房子的利率。(图片来源:Adobe Stock)
【看中国2019年7月15日讯】最近,上海易居研究院发布,2019年二季度50城租金收益率报告,数据显示,50城租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。进入2019年后租金收益率开始加速下行,而且这次租金收益率下行的原因,并非是房价上涨,而是房租下跌,租金已经连续两个季度下跌。
租金回报率的公式很简单,就是一年的房租,除以当前把这个房子卖出去的房价,用来衡量,你一直租这个房子,多少年能回本。根据金融投资上的算法,租金回报率就是房子的利率,也是房子的市盈率,比如租金回报率是2%,就说明房子这种资产只有2%的孳息能力,对应的市盈率就是100除以2=50倍市盈率。相当于我们买了一个几乎很难增长,但却市盈率高达50倍的股票。
买房不一定里面有人住,但租来的房子,十有八九会住人,所以房租相比房价,能够较好地衡量一个城市真实理性的住房需求情况,2019年连续两个季度的房租下跌,其中三线城市房租下跌最明显。
从租金收益率来看,4个一线城市的平均租金收益率最低为1.7%,环比降低4%,同比降低3%,环比与同比跌幅均扩大;一线城市的问题并非是租金不贵,而是房价太高,所以租金回报非常低,租金已经占据了我们收入的绝大部分,所以不是大家不想租,而是实在租不起。在北京,这一年的感觉就是,房价基本稳定,租金也没怎么上涨。可能是大家实在没钱了,越是中高端的房子,租金越是不涨,反而是低端的一居老破小,合租房,群租房,因为整治,导致供应短缺,所以这块租金涨幅较大。
31个二线城市,平均租金收益率为2.4%,环比下降2%,同比下降9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大;二线城市房价还在上涨,所以他的租金收益率下降是两方面原因引起的,一方面是房价提高了分母,另一方面是房租降低了分子。
15个三线城市租金收益率为2.5%,环比下降3%,同比下降12%,也是环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。三线城市基本价格停涨,甚至开始下跌,那么也就意味着,租金的下跌幅度更快。
从这50个城市里来看,租金回报率相对高的是,乌鲁木齐,达到3.6%,韶关是3.5%,西宁3.4%,银川和哈尔滨是3.2%,主要是东北地区的弱二线城市还有西部的三线城市,其实我们听到这些城市的名字就知道,他们租金回报率高是因为房价涨幅并不高。而租金回报率最低的城市是厦门,租金回报只有1.2%,深圳,福州和三亚是1.5%,青岛是1.6%,这些城市房子租不上价,肯定是出现了房子的供给大于需求,二手的房子太多导致的。
我们早就说过,房价短期是由资本和金融杠杆决定的,有经济学家提出短期看金融,中期看土地,长期看人口,所以我们看到2016年以来的这波房价快速上涨,伴随的是居民端杠杆率的快速拉升。说白了就是炒房炒起来的,是金融加杠杆的结果。但是房租的波动却并不是房价决定的,他是由收入决定的,房租的每年涨幅,基本等于这个城市的平均收入增加值。
你为什么觉得你的收入还跑不过房租,那是因为你在城市的平均收入增速以下。现如今租金回报率连续下降,主要就是说,房租涨幅已经接近承受力的极限,而且随着供应增加,和其他的一些政策上的原因,租房的需求也在降低。
有人说你总是看空,其实并非如此,12年前我也是投资房子的,我买房的时候,还没多少人敢贷款,但那会北京的租金回报率高达5-6%,一套100万的房子一年能租5-6万,比贷款利率还要高,而且那会20%首付就可以。所以在这种情况下,买房是划算,是个典型的投资,一套房产的真实价格其实就是他的首付,也就是说房价虽然标价100万,但其实只有20万。买来后把他租出去,就能以租养贷,租金还能涨,贷款不会涨,慢慢的他就会产生正向现金流。
然后用产生的现金流,再去首付买房,再出租这才是房产投资之道。但现在这个投资的基础显然不存在了,别说4.9%的贷款基准利率了,就连2%的存款利率现在租金都达不到,这就已经是一个赔钱的生意。现在反而是把买来收租金的房子,统统变现的时候,你一把卖出,相当于一次性回收50年的租金,很多房子恐怕都未必再立50年。卖出后随便买点什么理财,也是收房租的2-3倍收益。显然更加划算。
所以房子是不是资产,取决于现金流的流向,12年前房子是资产应该加杠杆投资,风险非常低,但那时候却没人敢这么干,因为看不到现金流流向自己。12年后的今天,房子已经是负债,现金流在不断远离自己,却敢于大比例的加杠杆炒房。不但要付首付,还得每月拿出2倍的租金来偿还贷款,相当于这套房子是房客和房东,向银行合租的,房客出三分之一,房东出三分之二,这就让自己置身于博傻的陷阱当中。
责任编辑:辛荷
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 赖清德称台湾不会独立 预言曝中国将物归原主(图/视频)
- 起死回生妙手回春 中华医圣传奇的一生(图)
- 与道同游 逍遥自在 庄子养生悟道(组图)
- 金元足球崩坍声名狼藉 潮水退落北京一地鸡毛(组图)
- 龚家古厝的由来(组图)
- 亘古亘今 全世界出现的神秘巨兽(图)
- “打倒习近平”呼声震耳 习近平绝望地哭了(图)
- 谁敢动三峡大坝?17个惊人内幕瞒天过海(组图)
- 史上人为灾难第一名在中国 原因令人震惊(组图)
- 40岁患癌活到106岁 宋美龄爱吃这2种蔬菜(组图)
- 【中国时局】习近平惧变怕开会?(图)
- 与邓小平有关 震惊中外的三大惨案(组图)
- 杀吃两种动物后怪事连连 信奉唯物主义的领导都懵了(图)
- 北戴河会议传讨论两大问题 习近平连发动作防变(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 东部战区训练照泄密;大事发生?火速通过23条(视频)
- 《让子弹飞》作者马识途去世终年110岁 生前两度抗癌(图)
- 习近平下令中国央行买国债 史无前例大放水(图)
- 美情报官员:中企药明康德与北京分享美国客户数据(图)
- 中南海附近再传重大车祸 现场挤满救护车 死伤不明(视频/图)