回光返照?中国这些地方的房价还在涨(图)
房子有很强的地域属性,楼市出现了分化。(图片来源:Adobe Stock)
【看中国2019年10月7日讯】房子有很强的地域属性,现在因城施策之后,确实楼市出现了分化,很多城市房价都过了高点开始下跌,但是也确实不排除一些地方,房价还在上涨。甚至一些房价下跌城市中的某些小区,房价也是不跌反涨,那么这又是为什么呢?主要有这么几个原因。
首先,看一个指标叫做新房二手房比率,也就是一个城市卖新房卖的多还是卖二手房卖的多,如果新房卖的多,说明这个城市还在建设期,他的房价确实还要上涨,之前我们说的棚改货币化安置大多都是你这种情况,开发商大量盖新房,而购房人则拿到拆迁款,当成首付去不断的买新房,在这些棚改城市绝大多数人都是买的新房,二手房几乎无人成交,所以城市的房价就由新房决定,而二手房其实就是财富幻觉,房价看起来不断的上涨,但其实那只是纸面财富,因为没人把房子套现。
喊上去的价格都是虚假的,举个例子,一个周边的小区开盘,卖1万5一平米,那旁边的小区也跟着涨价到1万,这两个小区可能有几千套房源,都在跟着涨价,但却没有一套二手房成交。所以你感觉房价一直在涨。而相反如果二手房卖的多,比如北京上海这样的城市,二手房买卖已经多过新房了,那么他就已经进入饱和了,房价很难再涨了。
比如美国欧洲这些国家的主要城市,基本都是1:3或者1:4,也就是说卖一套新房,就意味着3-4套二手房成交,这种地方房价就基本到头了。楼市进入供大于求的时代。所以我们看到,北京上海的绝对房价,跟纽约和洛杉矶都差不多了,但人家的收入是我们4-5倍,也就曼哈顿这种核心的不能再核心的地方,比北京要贵。
其次,看人口流动,比如同样是一线城市,深圳就好一些,因为他还在积极的扩张,也还在吸引人口不断的流入,人口流入肯定是房价上涨的主要推动力量,原来北上广深涨了10年,而每年的人口流入量都能达到1%,几十万人进入城市,而新建商品房数量跟不上人口流入速度,那么就形成了供需缺口,所以房价就会上涨。所以如果你那里房价还在上涨,看看是否是人口流入造成的,如果是人口在大比例流入,那么房价上涨可能还会持续。
即便现在房价不涨了,只要人口持续流入,未来他也一定还会上涨。人口的因素是长期的决定性因素,非常重要,怎么查看人口,你去翻每年年底的当地两会,通常都有当地的政府工作报告。都会有关于人口数量的介绍。另外其实有的地方都能感觉的出来。
第三,回光返照,有些地方房价不跌反涨,不是因为人口流入,也不是因为城市建设,而恰恰是因为没有工作机会,经济也十分不好。在当地没什么人做生意,都在抱着房子等升值。这在很多的大城市的某些小区也会出现。房价下跌,一定是卖出来的,而在房价看涨的时候为什么要卖呢?一个是他想换个更大的,一个是他确实急用钱,通常这种急用钱的都是生意上出了问题,所以做生意多的,经济活跃的地方,房价对于经济的敏感度就会很高,卖房的人多,抢跑道的多,所以价格就会杀得比较狠。
比如北京,一些高档小区,最近有降价千万甩房的,业主直接就打8-9折,你要是全款还有谈的空间。相反一些老破小的小区,或者一些经济欠发达地区,大家都是赚工资的,甚至领退休金的,没什么急需用钱的地方,也就都抱着房子不卖,没人卖出,没人急用钱当然价格也就暂时不会跌下来,但恰恰说明这个地方比较没落,对经济不敏感。缺乏经济活力。房价上涨都是假象,背后可能根本没有流动性。一旦他们预期逆转,就不会有人再去买房。所以这种回光返照的地方千万不能再买了,进得去出不来。
第四,棚改余温,最近3年由于棚改这个影响太大,房价涨幅太多,有的地方房价从无人问津,到出现翻倍,所以形成了一个非常强烈的预期,购房人的心态被拉崩了,从无所谓,到贪婪,再到恐惧,这么大的涨幅下来,恢复平静需要时间,大多数人都是后知后觉的,所以需要很长时间平静下来,矫枉过正往往有惯性。棚改货币化从去年年中停止,棚改也从今年开始逐渐放缓,今年很多地方其实已经开始出现了房价下跌,二手房出售艰难,但有些地方停止的比较晚,所以还有预期,顶多明年这些还在上涨的地方,都会逐渐降温下来。
所以,通过我们今天的分析,你大概也就知道,现在能够支撑房价的因素,有且只有一条那就是人口,除了人口大比例流入的地方,房价可能都不太会有继续涨的潜力。从这个角度来说那些新一线,和头部的二线城市,可能还有机会,但是他们之间也存在着博弈,都在吸引人口,但是谁能最后成功也是个未知数。城市的吸引力拼到最后,拼的还是产业。没有产业支撑,人口即使进去了,也会再退出来。
责任编辑:辛荷
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