中国保房价还是汇率?参照日本和俄罗斯知答案(图)
一旦政策稍有松动,房地产泡沫便会迅速兴起。(图片来源:zhu difeng/Adobe Stock)
【看中国2020年1月14日讯】房地产业是中国国民经济的重要支柱产业,也是每个国家经济结构中不可或缺的一部分。但是房地产就像弹簧一样,一旦政策稍有松动,房地产泡沫便会迅速兴起。
如今,中国国内房地产市场泡沫正在被遏制,但按照“十三五”规划,到2030年,1.81亿至2.29亿人将从农村进入城市,楼市将迎来更多需求,防泡沫的压力更大。一边要保民生,一边要控房价,这对于包括中国在内的许多经济体决策层来说,都是个两难选择。其中香港和日本最终都选择了保汇率弃房价,而俄罗斯则为了保房价,最终使得经济元气大伤。
香港
香港自1983年10月起实行联系汇率制度,即港币汇率紧紧盯住美元。然而也正是因为此,导致香港在货币政策决策方面失去了独立性,更兼顾不了汇率和房价。
面对困境,香港保汇率还是保房价呢?如果保房价,随着美联储的加息,港币短期市场利率并没有随之走高,香港房价将持续上涨。据统计,2016年-2018年,港岛A类私人住宅售价上涨了35%。如果保汇率,流动性势必收紧,香港金管局跟随美联储加息的话,长期看房价将受挫,资本自由流动的香港将面临资本流出的。
最终,香港选择了放弃房价,稳定汇率。2018年二季度以来,香港金管局多次在市场买入港币投放美元,旨在稳定港币汇率。
而在短期市场利率一次次创新高后,中长端贷款利率也开始提升。香港汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。到了2018年三季度初,香港住房贷款利率已创近10年来最高值,对房价构成直接打压。
日本
1985年“广场协议”签订之后,日本为了遏制日元升值,于是下调了市场贴现率,同时扩大和提高本国的经济竞争力,然而低利率对提升竞争力效果有限,但却导致了房地产泡沫。
随着大量资金涌入日本房地产行业,日本的地价也开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985-1988年,东京的商业用地价格指数在短短三年内增长了近2倍。
为了不让日元继续大幅升值,日本政府决定采用行政手段,主动挤出房地产泡沫。此时由于公司破产,导致大量被抛售的不动产涌入市场,房地产市场供过于求。
与此同时,由于日元升值空间被压制,套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。1992年,日本政府出台“地价税”政策,日本房地产市场立刻开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,从1992年-2015年,日本国内六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。
俄罗斯
苏联解体后,经过几年的阵痛期,俄罗斯经济开始逐渐走上正轨,而经济的膨胀也必将带来货币超发,同时普京总统也将住房并入俄罗斯四大优先发展项目。多种利好使得俄罗斯房价高歌猛进。
然而1998年金融危机后,俄罗斯放弃了“外汇走廊”制度,至2006年6月30日,卢布实现了完全可自由兑换。
但汇率实现自由浮动后,无疑加大了经济的不稳定性。屋漏偏逢连夜雨,此时的原油价格开始下行,而俄罗斯又是主要依靠能源出口的国家,经济结构单一,原油价格的波动会直接造成卢布币值的不稳定。起初,俄罗斯初衷也是希望汇率和房价兼顾,但事实证明只能取其一。
在面对卢布贬值,大规模资本外逃的情况下,俄罗斯央行一方面连续上调基准利率,另一方面动用外汇储备对冲汇率下跌。
然而一切都无济于事,2014年11月10日,俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率的上下浮动限制,放弃对卢布汇率的自动干预机制。在随后的两个月时间里,卢布大幅贬值近50%。然而此时俄罗斯为了不让房价由于上调基准利率而受到打压,又开始逐步下调基准利率,由2014年12月的高点连续5次下调,半年内下降了6个百分点。
最终,俄罗斯国内房地产一手房价格开始上行,一手房价格由2014年12月的51,714卢布每平米上涨至2016年6月的53,558卢布每平米,涨幅为3.6%。但经济却经不起这么折腾,GDP从14年开始再次负增长。
回过头来,我们可以看到,抛弃房价后的香港和日本经济结构依然比较稳定,尤其是香港,即使在全球增速下滑甚至负增长的情况下,2018年仍保持着3%的增速,而俄罗斯的例子更是让我想起了郭树清的一句话:凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价!
责任编辑:辛荷 来源:小白读财经
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 【宋紫凤专栏】乱世问津何处是 心中自有桃花源(图)
- 习近平普京盼拜登连任 美中俄演绎新三国演义(图)
- 日片《完美的日子》:光影交织中的美和释然(组图)
- 大开眼界!创记录的“人体喷泉”(组图)
- 习近平忌惮三个红二代(组图)
- 【宋紫凤专栏】从潘美到潘仁美 是艺术加工还是神来之笔(组图)
- 周恩来的最大罪行是什么?鲜为人知的铁证曝光(图)
- 后院起火?传中南海大秘曝高层一帮庸才(图)
- 国际祝贺蔡总统连任 大陆社会震惊 耿爽说话了!(图)
- 中国导演:在加拿大 我被“爱国贼”惊得目瞪口呆(图)
- 习近平警告亡党 中南海哀声四起 官方学者谈危机(图)
- 政治联姻?蒋介石日记曝宋美龄终生不育真相(图)
- 邓小平为何迫胡耀邦辞职?赵紫阳曝两大原因(图)
- 错错错 习近平是否会醒来?(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 民主台湾的示范 邓小平:致命急迫的威胁(组图)
- 歌手2024无修音谁“慌了”?(图)
- “疫”状再现?青海爆野禽禽流感恐人传人(图)
- 【谢田时间】中共发行超长期至50年特别国债救经济?(视频)
- 美女官员人生起伏 一女撂翻24人 最年轻女官上位(组图)