政府买二手房促民众以旧换新。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2024年4月6日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）尽管有救市措施支持，中国国家统计局的数据显示，70个大中城市的房价继续下跌。房地产市场持续萎缩，地方政府想方设法刺激楼市，开始买入二手房以此促民众以旧换新。
郑州计划今年完成二手住房以旧换新1万套
据中国官媒4月5日报道，河南省郑州市再度推出了刺激楼市的“大招”。
根据郑州市住房保障和房地产管理局官方发布的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》的通知（下称“试行方案”），郑州为进一步激活存量住房（下称“二手房”）市场，支持民众“卖旧买新、以旧换新”等住房需求，制定了两套实施方式，并明确了相关实施步骤和激励政策，2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
根据试行方案，对“卖旧买新、以旧换新”提供了两种方式。一是由郑州城市发展集团有限公司（政府指定的收购主体，下称“收购主体”）收购二手住房，促成民众通过“卖旧买新、以旧换新”购买新建商品住房。二是由政府政策鼓励，民众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
其中，第一种方式将先行在郑州的金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。第二种方式则全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。同时，郑州也将通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换房民众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。
试行方案还明确，对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。2024年该市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
此前，这种“以旧换新”的模式多由企业主导推进，像郑州这样由地方政府主导，并推出试行政策，明确相关支持细则的并不多见。
房地产业内人士指出，业主可以去政府指定的平台登记卖房，按照评估价卖给政府，政府会把钱打入业主买入新房的房地产开发商监管账户，完成交易。业主老房子卖出去了，也顺利置换了新房。地方政府因为价格便宜等于赚了点差价，而业主买入新房的税收也是让地方政府赚去了。最后政府买入的二手房房拿来当保障房，顺便完成了中央要求的做好保障房供应的指标。更重要的是，经济流动起来了。地方政府没钱，可以跟中央申请租赁住房贷款。业主换了房，也增加了贷款。
超30城表态支持住房“以旧换新”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。
李宇嘉认为，在存量房源足够多，供求关系发生重大变化的形势下，政府低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房人才房。政府授意国企大规模收购，一方面受限于财力和债务约束，另一方面也没有比市场有更大的优势来匹配供需，可能会出现收购的房源消化不出去的情况，使得这项工作难以为继。
安徽省宣城市城建集团和宣城市国控集团不久前也共同发布了商品房“以旧换新”公告，居民可以用宣城市主城区规定区域内的“旧房”来换这两家集团开发建设的多个小区的“新房”。
据中国房地产权威研究机构--中指研究院统计，截至目前，已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。苏州相城区、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
“国家队”大举入楼市
近年来，中国房地产发生重大变化，房地产开发商陆续爆发债务危机。目前，房地产业仍在持续洗牌，由央企和国企组成的“国家队”在抢占房地产市场份额。
中指研究院此前发布的《2024百强企业研究报告》显示，刚过去的2023年，百强房企格局持续生变，央企国企市场份额提升，行业盈利持续下滑等。
报告显示，2023年，全国商品房销售额进一步降至11.7万亿元（人民币，下同）；百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。
销售不振，行业盈利空间也持续收缩，去年百强房企营业收入均值395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元；同期净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。
一个鲜明特点是，央企国企市场份额不断提升。因央企国企集中布局在一二线城市，加上融资成本低等优势，2023年百强房企中，央企国企销售额占比提升至66.5%，较上年提升3.3个百分点。近两年，央企国企拿地同样较为积极，后续市场份额有望继续提升。
虽然销售格局不尽相同，但在投资风格、产品打造等方面，各大房企特征趋同。报告显示，去年百强企业进一步向一二线核心城市聚集，新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%，一线城市占比21.0%，三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。
不同房企的偿债能力也出现分化，部分央企国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击现金减少较快。2024年，百强房企到期债券余额超7700亿元，其中信用债占比69%、海外债占比31%，流动性压力仍在。
中长期来看，受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响，房企单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模，利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板。未来，面向新周期如何维持有利润的发展，成为百强企业必须面对的课题。
70个大中城市房价仍继续下跌
中国国家统计局3月15日发布数据显示，2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比继续下降。3月份的数据还未发布。
新房方面，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
二手房方面，2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
从房价变化个数看，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有59个和68个，新建商品住宅房价下降城市数量比上月增加3个，二手住宅房价下降城市数量与上月持平。
中原地产分析师张大伟表示，今年需求、购房者收入和信心的恢复需要时间。
中国官方已经启动了“白名单”机制，要求国有银行增加对住宅项目的贷款。上海和深圳等更多大城市也放松了限购措施以吸引购房者。但是，尽管有救市措施支持，房地产市场仍在萎缩。
