十分危險!說房住不炒,結果開始炒房租了(圖)
發展租房市場,有人竟然在這上面動起了歪腦筋。(圖片來源:Getty Images)
【看中國2018年8月16日訊】最近一年,我們總是將房住不炒掛在嘴邊,這個炒就是指的炒房價,之前無數媒體披露了炒房客是如何炒高房價的,有的利用資金優勢控制一個地區的房價,有的乾脆用房抵貸反覆抵押加槓桿,還有的通過企業買房來規避限購,最後通過直接交易公司股權,連稅費都省了,還有各種首付貸,裝修貸,變相支持炒房,我們的政策始終跟著屁股後面去打擊,去亡羊補牢。這也讓我們痛定思痛發展租房市場,租房肯定是有人住的,所以這算是房住不炒了吧,沒想到有人竟然在這上面動起了歪腦筋。
最近北京就出現了詭異的現象,根據鏈家的統計,2018年前7個月,北京租金指數同比上漲10.7%,略高於2015年和2017年漲幅,低於2016年漲幅。看起來好像還可控,但實際上在外來人口密集區,就出現了低端房租大幅上漲的情況,有很多地方的租金直接漲了50%甚至是100%,明顯有人在惡意炒作租金。
之前我們也說過,城市租金是以城市收入為基準的,如果收入不提高,租金很難出現大幅上漲,他沒有抵押,所以你很難去通過資本炒高。因為炒高後你就租不出去了,然後不划算,房東就自然又降下來了。但是現在這種事正在發生危險的變化,由於資本入局,二房東模式現在大行其道。
第一,現在這種品牌二房東,他們會將房子改造分割出租,採取N+1或者N+2模式,也就是2居變3-4居,3居租給4到5戶,分開租每間就是2000-3000,這樣加起來,會比整租收入更多。一套整租的房子,他們簡單裝修改造後,多租出30%的租金是很正常的事情。
第二,這些品牌打出網際網路旗號,通過大量資本融資,跑馬圈地,追求市場佔有率和房源數量,甚至真的可以不賺錢。比如蛋殼公寓2015年才成立,之後就連續融資,去年6月A+輪融資上億,愉悅資本領投,半年後今年2月再次完成B輪融資1億美元,華人文化和高榕資本領投,而鏈家自如年初也完成了40億人民幣的重磅融資,華平資本,紅杉和騰訊領投,所以這些二房東迅速成為了資本的寵兒,一旦不以盈利為目的,那麼我們之前的那個房租無法炒作的邏輯就不存在了。人家可以不賺錢,或者說不怕虧錢,就是要壟斷房源。
所以,我們必須提出這個警告,現在很危險,城市的房租,正在被資本炒高。二房東本就是一個來料加工模式,他們收房改造出租,這個過程疊加服務,必然推高租金,如果沒有資本,每個二房東要考慮實際需求,他會有所節制,畢竟房租太高,就有可能閑置的時間更長。會拉低整體的租金回報。而一些房東也會選擇自己改造,低價分割出租,這樣跟二房東打價格差異,爭取自己的利益最大化,從而形成市場多樣性競爭,這種良性市場機制可以有效遏制房租過快上漲。但資本入局就全都打破了,他可以不盈利,那麼也就意味著房東只有把房子交給二房東才能利益最大化,就比如我們之前那個例子,天通苑的3居你不可能租出上萬元,所以只能交給二房東,而當這些二房東企業做到壟斷後,勢必在某一區域極大的推升房屋租金造成恐慌。從現實操作來看,這些二房東出手穩准狠,專門找北京的外來人口聚集區下手,比如西紅門,西二旗,天通苑這些地方。這些地方租房需求本身就大,合租需求高,經過這種房源壟斷後,就形成了囤積居奇,哄抬房租的效果。
這個事其實應該引起足夠的重視,房租是一個城市的門檻,而蛋殼和自如這種惡性的資本競爭,推高了城市的生存門檻,這是一個民生問題,特別是這種分割改造出租的模式,他其實是輕資產,成本並不高,只要求資金週轉效率,收房改造,佔用一部分資金,但一旦開始出租了,他的資金基本就能回收了,之後就能產生很好地現金流,所以這種跑馬圈地的效應會特別快,再加上不斷的融資,會如星星之火很快遍地開花,那麼他的房源數量會大量的提升。可能很快就再沒有便宜的合租房了。他在核心區可以不賺錢甚至賠錢,在周邊或者遠郊賺錢,總體持平甚至略虧都是可以的,反正都是資本的錢,他們在前期就要的是佔有率。但這個對於租房的人來說卻是噩夢。
這個局怎麼破,我們看到以上這兩個條件,也就是N+2分拆和資本融資,只有兩個都具備的時候,炒高房租就成為了可能,如果只具備一個,這個遊戲就玩不下去了,比如北京現在的2居和3居甚至豪宅的整租房,基本上沒有受到價格的影響,因為他沒有改造和利潤提升的空間,房東直接租和交給二房東出租是一樣的,所以具備價格競爭,這就讓低端房租上漲的價格傳導不下去,於是就變成了這種二房東模式,專門坑一個城市裡面最窮的人。只有那些合租者對房租上漲的感受最深。這就太糟糕了。所以一定要把房租的問題看成民生工程,決不能允許炒高房價後再讓資本藉著網際網路的旗號炒高租金,最簡單的方法,限制那些融資的二房東企業,不讓他打隔斷,也就是說房東可以自己N+2打隔斷,但是你蛋殼和自如不能,這樣讓市場恢復價格競爭,資本的跑馬圈地就會戛然而止。
總之,考驗我們城市管理者智慧的時候了,不要到不可收拾了,才追悔莫及。如果你正在深受漲房租之苦,請把這篇文章分享給更多的人。
責任編輯:辛荷
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