中国的房产税能替代土地出让金吗?(图)
每年的土地出让金,是地方政府的主要收入来源。(图片来源:Adobe stock)
【看中国2019年3月18日讯】最近一个月最热的一个话题,无疑就是房地产税了,人大财经委又传来消息,说是尽快提出房地产税法等相关法案的时间安排,按时审议,完成2020年实现税收法定的任务。
其实,房地产税我们之前已经聊过很多次了,但是很多人仍然不相信,这只灰犀牛都已经跑起来,离你一米远了,有些人仍然假装看不见,不相信他会撞倒自己。这不得不说是一种典型的阿Q心态,他们的理由似乎很充分,那就是地方政府在房地产上有巨大的利益,每年的土地出让金,是地方政府的主要收入来源,所以判定不会自废武功。那么好,今天我们就来算算账,看房地产税开始征收后能不能替代土地出让金。
首先,中国2018年土地出让金收入4万亿元,而房地产的总市值超过了450万亿,如果按照1%的税率征收房产税,那么全国来看,房产税收入将超过土地出让金,即使按照扣减原值计算,比如打七折确定征收基准,那么完成3万亿的税收也是没问题的,注意这还只是房产税,也就是持有税,如果加上交易税费,再加上出租的配套税种加在一起,基本与土地出让金收入相当。而且大家不要忘了,土地出让金只是收入,他并不能全部装到兜里,拆迁清退也是有成本的。政府收到的土地收入,至少有一半都花出去了,但是房产税是没有成本的,属于纯粹的收入。
其次,一线城市来计算,比如北京,人口多房子紧张,2000万人口,1000万套房子,每套房平均少说售价500万元,这就是50万亿市值,扣减30%,再按每年1%的税率,一年3500亿收入,而去年北京的土地出让金收入只有2800亿元,算上土地出让成本,也就是说北京可以免掉一半人的房产税,都不亏。这还不算惩罚税率。
第三,二线城市,比如天津,1500万人口,少说也得有600万套房子,均价300万,这就是18万亿市值,扣减30%,每年1%税率,一年1260亿房产税收入,而去年天津土地出让金收入只有1000亿元,所以二线城市显然跟一线城市一样,一旦开征房产税,收入基本能够覆盖掉土地出让金。
第四,三线城市,这块就没有太多的数据参考了,但基本可以肯定,在这一轮大涨之后,房价已经很高,而且家家户户都是多套房,房子本身就过剩了,如果要开征房产税,免征的不多,惩罚的不少。所以最有利的可能就是三线以下城市,从去年棚改货币化停止之后,其实大多数地方已经卖不掉土地了,开发商已经实质性的收缩,所以从地方上来看,特别是这些小地方,对于房地产税的出台更加急切。因为机会成本已经很小了,也就是说反正土地已经卖不掉了,还不如换种思路试试。
另外,有人还提出,土地70年产权,我们只有使用权,凭什么征收房产税?因为房子质量是有限的,建筑质量50年不倒就算合格产品,这几年的房子尤其的差,能30-40年不倒就算不错了,所以根本挺不到70年。大家买一个房子有效的使用期也就50年,除非你是独栋别墅,能够自己翻建。否则到时候肯定会成为危房。而城市的建设期就这么几十年,并不会一直拆迁改造下去。像我们去美欧日参观,一个城市,甚至一个塔吊都看不见。当地人早就不盖房了。
政府在一穷二白的时候,靠着土地出让金的卖地模式,获得了快速的发展,也出现了深圳奇迹,但是边际效应是会递减的,现在已经房子过剩了,土地不多了,显然这个模式已经走到了尽头,就好比你吃一个包子解饿,两个包子美味,三个包子正好,现在让你一次吃10个包子,就容易撑死,所以地方政府必须得想办法换一种收入增长方式,得到一张长期的饭票。
房地产税就是这样一场变革,趁着房价高,呼声强烈,必然会尽快推出。推动经济转型。房地产税出台,一定会转变现在囤房囤地,炒房炒地的情况,一大堆买了之后放在那等升值的房子,即使不卖也会进入租赁市场,增加房源供给,这才是房住不炒的根本模式。所以赶紧放弃所有幻想,这3年,将是一场重大的财富洗牌。先知先觉者吃肉,房子已经足够给他们一生花不完的财富,而后知后觉者,终究只是一场空,替先知先觉者买单。
提前回答下问题:
1,小产权房没产权,肯定不收房产税。但会有其他办法
2,商铺肯定要收,会比住宅的税率更重。估计也没有免征额。
3,农村是集体他土地,所以集体来承担房产税
4,对出租的房子,房产税会有优惠
责任编辑:辛荷
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