房價為何如此堅硬(圖)
近日,中囯指數研究院發布數據顯示,上半年,全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元,同比下跌5.5%。不過,土地出讓金下跌的城市大多是發達的一線城市,例如北京降幅高達48.32%,上海也有21.97%的降幅。北京去年是中國城市的「地王」,達到1636.72億元,土地「熱」得令人無法想像,而且多年來一直以70%-80%的速度高增長,2011年「狂熱之際中寒」,按照目前的勢頭,甚至有可能不及2009年928億的水平。
我們曾經反覆表達過「房價決定地價」的原理:房價體現終端需求,如果購房需求非常強盛,就像地價是零白送給房地產商,房價也不會低;如果購房需求不強烈,地價就是天價,房子照樣也要揮淚大甩賣。其實,「房價決定地價」不僅體現在價格的相互關係上,也體現在交易量上。就像現在,一線城市房價的瘋漲被遏制了,但它也不下跌,購房交易量卻大幅度下降,相應地,地方政府也不會將地價的底價下調,只不過房地產商購地過程中的流拍或者無人問津的比例大幅度上升,造成總體土地出讓金的收入下降。
這其實就是最令人惱火的僵持局面。這裡面正常機制的關係暫時沒有理順,原本房價因調控進入下跌通道,地方政府因為不斷上升的債務壓力(比如融資平臺還貸)需要推出更多的地塊,房產商認為地價下跌的程度可以彌補房價下跌,是有利可圖的,從而願意購買更多的地塊。於是,「地價房價下跌將導致土地供應量的擴大」。
所以我們可以看出,就是因為以犧牲交易量為條件的房價堅固,使得正常機制沒有發生。為什麼會出現犧牲交易量的房價堅固,這跟房地產調控政策有關。調控的目的不是消除通脹、讓實際利率迅速從負變正。
從財務學的角度看,房地產的價值投資已經很有限。房地產的利息流是房租,而錢的租金是利率,5年期存款現在已經變成5.5%,而一線城市的租金回報大約是3.3%左右。當然,如果投資一套房子付5成首付,相當於用總價一半的錢獲得房屋總價的3.3%租金,那麼其實租金回報是6.6%,這就是房地產按揭中槓桿率的作用,於是,房地產回報率=房租率×按揭槓桿率。這是一個重要的觀測公式。
我們以二套房按揭首付嚴格以6成來算,槓桿率是1.67,儘管每月都會付按揭,但假設投資者會在短期脫手,那麼短期的按揭還貸就可以忽略,那麼二套房的收益率為3.3%×1.67=5.5%,這意味著投資房地產已經到了臨界點。即使以首套房自住來算,現在一線城市銀行普遍將首付調至四成,槓桿率是2.5,由於自住,不會短期脫手,現在的5年期以上房貸利率水平是7.05%,於是2.5×3.3%—7.05%×0.6(6成按揭)=4.02%,遠低於5年期存款利率,也就是說,在機會成本的選擇上,買房是很虧的,這也是一旦限購之後,為什麼房地產成交量迅速下降的原理。因為在財務學計算上,自住比投資投機變得更沒機會。
財務學上買房已經變成不划算的行為,而房價還是如此「堅硬」,只能是人們預期通脹會不斷加速,使得房租回報能隨著通脹不斷攀升,從而避免高房價在財務學上的「破產」。一切的根源,來自於通脹的發展,來自政府對通脹的態度,來自政府對扭轉為正利率的態度,來自政府是否真的願意認同和接受「地價房價下跌將導致土地供應量的擴大」這個機制。
来源:21世紀網
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