大上海樓市保衛戰:保得住嗎?(圖)
【看中國2024年4月1日訊】過去幾個月的上海樓市,被幾套房子攪得翻天覆地。
「傳統豪宅區」浦東聯洋的仁恆河濱城,一套151平的三房,21年年底成交價是2520萬,到了去年年底,成交變成了1420萬。仁恆河濱城單價從9萬多飆到17萬,再從17萬回到10萬,只用了兩年。
中國一半基金經理在上海,上海一半基金經理住河濱城。賺了點錢的金融從業者,砸鍋賣鐵都在這買套房。疫情期間,河濱城業主自發編製防疫指南上過新聞頭條,被稱為:「人類理性之光」。
上個月,上海最受關注的一套房子,在陸家嘴的世茂濱江花園,一套312平的房子,經過半年的不斷降價後,以2450萬賣掉,帶兩個地下車位。這個純正的黃浦江邊的「豪宅」,好樓層的房子,單價到了八萬以內。
2月份,另一套世茂濱江花園地區的房子,掛牌的單價到了七萬多。陸家嘴和聯洋之後,最新崛起的大虹橋也撐不住了。一套虹橋正榮府的房子,買入價670萬,賣出價460萬。千人搖的蟠龍天地,掛牌價也進入虧損基準線。
一個板塊,一個2000萬人城市的房價體系,往往就靠幾套房子維繫著。
一
就在剛剛,上海新天地板塊的中海順昌玖裡,512套房子全部清盤,銷售額超過200億。 這個套均4000萬元的項目,被寄予了全村厚望,是上海目前無可爭議的最好地段的新樓盤。在眼下的市場氛圍中,這樣的表現堪稱奇蹟了。
接下來的一兩個月,上海樓市的考驗才真正開始。
接下來,濱江凱旋門、黃浦源別墅、融創外灘,保利世博,徐匯濱江啟元等項目還會繼續推出,總價普遍在3000萬-5000萬之間。他們有一個共同的名字:「上海核心資產」。
保守估計,這批新盤的總數,在1500套左右。要知道,從過去十年的數據來看,上海每年賣掉的2000萬以上的豪宅,也不過1000套左右。 這1500套蓄勢待發的新房,與周邊二手房的掛牌價,有幾萬元的倒掛。
放在兩年前,這些房子一定是秘而不發。連售樓處的門都不知道朝哪邊開,茶水費、裝修包更是隨心所欲,能買到就謝天謝地。但現在,這些項目的銷售普遍都「不敢太過樂觀」。
這幾年來第一次,大家心裏開始隱隱擔心:上海的有錢人要不夠用了。可以說,這1500套房子,是上海樓市在打的一場保衛戰。
這幾個項目如果超額認購,開盤售罄,那證明上海樓市購買力完全充足。當然,有一點小小的代價,豪宅二手房客戶會被吸乾。
在上行市場,是新房向二手房看齊;在下行市場,是二手房向新房看齊。如果這些項目反應平平,尤其是入門級客戶不足,那說明上海的樓市,將後繼乏力。 因為根據統計,接下來上海2500萬以上等待入市的新房:還有兩萬套。
這場房地產保衛戰,上海無疑算是最好的戰場。
相比北京,上海落戶相對容易,疏解人口力度也不大;相比深圳,上海的新房和二手房交易比例相當;相比杭州等新一線城市,上海對於土地的供應還算節制。上海的市場化、國際化,都是這場保衛戰重要的背景,結果也不僅僅關乎上海——「上海的豪宅,是中國樓市最後一塊遮羞布了」。
二
去年的這個時候,房地產有了烈火烹油的苗頭,筆者曾寫了一篇文章擔心後續走勢。結果,小陽春確實僅僅持續了一個月——出政策和談戀愛一樣,都講究順坡下驢。
今年1月底,上海接連放鬆了限購政策。 先是五大新城中的青浦、奉賢借人才政策,變相放鬆限購資格,之後更是放出「大招」,外地戶籍的單身人士,在時隔12年之後,終於有了在上海購房的資格。雖然僅僅是外環外。 要不是這次放鬆,大家都不知道,原來在上海,單身的外地人是不能買房的。 上海2400多萬常住人口中,三分之一是非戶籍人口。
但就這麼重磅的炸彈,落地後一個月,上海房地產的成交量沒有任何波瀾。 2月份的數據,哪怕刨去新年前後的十一天(2月8日-2月18日),上海二手房日均成交330多套,僅僅是去年同期的一半。 到了三月,二手房成交量終於迎來「井噴」,總成交量奔著兩萬套而去。大家奔走相告,但買賣人都知道,這是一個以價換量的小陽春。放下身段的房東,是最大的功臣。
剛剛上市的第三批新房,豪宅價格普遍漲了3萬元/平米。新房漲價,市場的第一反應不是二手房跟漲,而是歡呼:倒掛紅利結束。
這次小陽春甚至出現了一個苗頭——平移置換。賣掉1500萬的三房,一般來說是為了置換2000萬的四房,但這一輪,很多人的選擇,是仍然換1500萬的四房。 他們不願意背更多貸款了。筆者的好友獸爺說,單身能買房不是什麼好現象:以前好歹還有六個錢包,現在只剩三個錢包了。
三
上上週,有人在上海市人民政府官網投訴,稱「廣州、深圳、香港全面取消限購,大量人才資金轉投那裡。本人認為,上海應該與其公平競爭,立即調整限購政策……」
房地產調控已經十四年,到了需要重新審視的時候了。
看了看當年的討論,從政府到專家,底層邏輯是這樣的——土地是全體人民共有的資源;一個人擁有的房產越多,其佔有的社會資源就越多;有沒有發現,限購的經濟學邏輯,和計畫生育的邏輯,如出一轍。
事實上,當年限購就是和計畫生育作類比的。有人提出,超生需要交社會撫養費,炒房買房囤房,當然也要受約束。有專家明確說了,限購的意義:讓居民像「計畫生育」那樣,實行真正意義上的「計畫購房」。
當年,為了樹立限購的理論正當性,有兩個發達國家的故事被反覆引用。 第一是韓國總統盧武鉉沒有首爾戶口,不能在首爾買房,退休後也只能回老家;第二是澳大利亞對外國人買房,也有嚴格的限購政策。但其實仔細追究就知道其中的bug——韓國限購針對的是公務員群體,是為了防止他們腐敗;澳大利亞針對的是外國人。
計畫生育帶來什麼,大家現在都親眼看到了。十年前,中國人口學會會長曾經預測,如果全面放開二孩,中國每年出生人口峰值將達到4995萬。一年後,國家決定放開二孩,之後,中國的出生人口不僅沒有迎來峰值,反而一瀉而下,從1883萬,降到了現在的900多萬。
現在,生孩子不再需要交社會撫養費,反而變成了俠之大者了。大約兩週前的會議上,領導宣布,房地產政策應出盡出:房地產產業鏈條長、涉及面廣,事關人民群眾切身利益,事關經濟社會發展大局。
無論從現實還是理論,14年前開始的限購,都到了戳破的時刻了。不能一邊掐著病人的脖子,一邊又說必須全力搶救病人。
限購的底層邏輯,也需要像生育一樣,需要徹底辨明:多買房子,到底是佔國家的便宜,還是為國家做貢獻?
限購的初衷是為了控制房價增長。但14年來,上海新房的套均價格從260萬「僅僅」漲到了759萬。這還是在上海土地供應從中心轉向郊區的背景下。
限購是讓更多人有房子住,但現在卻有一個更壞的消息:沒有「更多人」了。 根據上海衛健委2022年的數據,上海的整體生育率為0.7,房價越高的地方,生育率越低。房價最高的黃浦區,生育率更是低至0.48:「低過香港和韓國,幾乎是全宇宙最低了」。
責任編輯:宇真
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