房地產泡沫破裂成定局 習近平已難懸崖勒馬(圖)
習近平雖然提出「房住不炒」,但已難懸崖勒馬。(圖片來源:Adobe stock)
【看中國2024年4月27日訊】(看中國記者李正鑫綜合報導)中國房地產泡沫預警信號早已經出現,但從中央到地方都在推波助瀾,中國國家主席習近平雖然提出「房住不炒」,但已難懸崖勒馬。另一個風向標也顯示中國經濟堪憂,中港寫字樓空置率創歷史新高。
房地產泡沫預警信號早已經出現
《華爾街日報》4月26日的報導認為,中國房地產泡沫早有警示信號。2016年正是中國房地產熱潮剛剛興起的大好時光,即便在那時,對於任何一個有心觀察的人來說,真相都顯而易見:這股熱潮已經變成泡沫——而且很可能會以非常糟糕的結局收場。
然而,泡沫繼續惡化,因為沒有人希望盛宴終結。中國的開發商、購房者、房地產中介,甚至是為這場繁榮提供資金支持的華爾街銀行,都忽視了警示信號。房地產開發商在投行人士和律師的幫助下,想方設法掩蓋他們揹負的債務金額。購房者雖然懷疑房地產市場過度膨脹,但還是在繼續買房。尋求豐厚回報的中外投資者為開發商提供了大量資金。
報導指出,大家當時都有一個似乎無懈可擊的假設,即中國當局絕不會允許房地產市場崩潰。中國人把大部分財富都投資在了住房上。如果允許樓市暴跌,民眾的大部分積蓄可能會化為烏有,對共產黨的信心也會渙散。
現在,中國正為沒有及早採取行動控制這一切付出代價。目前已有50多家中國房地產開發商拖欠國際債務。專注中國房地產的民間智庫可研(Keyan)稱,約有50萬人失去了工作。全中國約有2,000萬套住宅尚未完工,估計需要4,400億美元才能完工。
3月份,中國主要城市二手房價格下跌5.9%。地方政府由於失去了向開發商出售土地的收入,在償還債務方面面臨困難。隨著房地產和相關行業對經濟增長的拖累加大,整體經濟變得脆弱。房地產和相關行業一度佔到中國國內生產總值(GDP)的25%左右。
「天鈞政經」的研究員任重道指出,中國經濟發展到今天,盛極而衰。中國經濟全面崩潰可能性不高,但極有可能全面倒退,其中一個原因是因為經濟發展的舊模式——房地產+基建已經潰敗,中國經濟運行軌跡不可避免的逆轉,一個高速增長時代已經結束。人們總習慣處於一個心理舒適區,但因環境變化而被迫離開這個舒適區的時候,會表現出茫然的狀態,甚至想拚命回到原來的模式當中。如同習近平提出「房住不炒」(房子是用來住的,不是用來炒的)一樣,看起來是有道理的。但是,習近平不知道如何改變房地產舊模式,底下各層級的官員也不想改變,因為過去數十年的舊模式給官員們帶來了舒適感,脫離的話就得過「緊日子」了。所以,中國房地產發展到現在,習近平已經很難懸崖勒馬。
房地產業量價持續下滑 新質生產力未見效
據中國《經濟觀察報》4月26日報導,不到一個月的時間,同一個小區的房子成交單價就從8.6萬元/平方米降至約6.7萬元/平方米,北京的房價已經回到2016年。
在北京二手房市場,大幅折價成交的情況並非個例。某中介公司北京大區一位負責人介紹,經歷3月的成交高峰後,4月,北京市場的二手房成交量出現下降,價格跌勢加快了,部分小區的成交價比3月下跌10%—20%。
這位負責人稱,這一輪價格下行從2023年10月持續至今,開始只出現在個別小區,然後逐漸擴散,郊區是無差別地普遍下跌,城區則主要集中在老舊小區,與價格最高位相比,跌幅普遍在40%—50%。
4月以來最令人矚目的房地產新聞是中國龍頭房企萬科陷入困境。不同於恆大,萬科是中國房企中的「好學生」,很早就預判風險,降低槓桿率,在寒潮來襲時沒有倒下。但持續的市場低迷,讓這家企業也開始求生。
安邦智庫的一份報告指出,儘管二手房市場有了積極的變化,但整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢,已經很難改變,房地產市場的寒冬還遠未過去。
「萬科、金地等‘優質’房企再次面臨‘爆雷’危機,碧桂園、恆大等出險房企‘躺平’的情況下,市場的出清還遠未實現。」安邦智庫報告分析稱,這意味著中國房地產市場不僅軟著陸的「春天」未到,供需失衡的寒冬也遠沒有過去。對於房地產市場持續下行的長期性需要有充足的準備。
此前中國官媒大力宣傳「新質生產力」,寄希望於以此替代房地產等傳統行業拉動經濟。在市場如此低迷的狀態下,這些「新質生產力」概念下的產業,能否匹配和填補體量巨大、上下游產業鏈漫長的房地產業對於宏觀經濟和就業原有的貢獻?
但是,問題逐步顯現。香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚此前向BBC中文指出了四個問題:銀行的貸款給了房地產,製造業科技業拿不到貸款,實體經濟虛空;一二線城市高房價,三四線城市高庫存,供需錯配;地方政府過去過度依賴土地財政,需要轉型;保障住房,住房租賃制度還有待完善。
換言之,高速發展,讓中國的資產價格不斷上漲,無論企業還是居民,都在大舉借貸,風險不斷累積。
寫字樓空置率創20年新高
中國經濟委靡不振,又施行反間諜法,外資逃之夭夭,今年第一季上海寫字樓空置率正式衝破20%,創20年新高。
戴德梁行統計顯示,今年第一季,上海頂級寫字樓淨吸收量(新增租賃面積-租戶退租面積)為8.58萬平方米,季減9.86%,年減37.49%。
同期間,第一季上海頂級寫字樓市場共有兩個項目入市,新增供應量為10.87萬平方米。
在供應增加、需求走弱下,市場機構世邦魏理仕數據指出,今年第一季上海頂級寫字樓空置率,年增2.9個百分點至20.9%,創近20年新高。這就意味著,在中國一線城市,至少有超過2成的寫字樓處於空置狀態。
截至目前,除廣州以外,北京、上海和深圳三個一線城市的寫字樓空置率,都已超過20%;二線城市的寫字樓空置率則超過20%;而包括青島等在內的部分三線城市,寫字樓空置率甚至已來到40%。
另根據市場主流機構--CAIC數據顯示,截至2023年底,二線城市中,杭州、武漢租賃復甦緩慢,空置率持續走高,武漢甲級寫字樓空置率已達到33%。
據很多中國民眾在網路上反饋的信息,很多寫字樓的空置率還要遠高於此。
據中國《三聯生活週刊》報導,隨著寫字樓空置率越來越高,租金也隨之大幅跳水。空置率最高的深圳,租金價格相比前幾年的最高點已經下跌了3成,回到了11年前的水平;北京去年的平均租金下降超過9%,但從實際成交價格來看,部分區域跌的租金價格其實已經被腰斬。
来源:看中國
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